石川県小松市殿町２丁目３２番(小松駅・明峰駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
44,000円
2017年01月01日に行った石川県小松市殿町２丁目３２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 石川県小松市殿町２丁目３２番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 44,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小松、1,000m |
| 地積 | 189㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模住宅等が建ち並ぶ中心部の既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西7.4m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
良隆氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 良隆 |
|---|---|
| 価格 | 43,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 西側道路であるが、交通量が少ないことから若干選考性が増している。 |
| 地域要因 | 郊外の沖町区画整理による宅地供給の増大の一方、大型店舗の開店予定による利便性が向上し、郊外への土地需要シフトが起こっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 市街地の既存住宅地で、比較的安定した住宅地ではあるが、郊外の土地区画整理地域に需要はシフトしており、地縁的地域特性から当該地域を敬遠する傾向にあり、地価は下落傾向が続くものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は小松市役所に近い既成住宅地域である。需要者は昔から定住者が多い。旧市街地内であるため、地元以外からの新たな転入者は少なく、地縁的な居住者が多い。高齢者や空家が増加しつつあり、地価は割高感があり、新規に転入しようとする人たちに敬遠されがちで、郊外の利便性の高い割安な土地区画整理事業周辺地への需要シフトが現れている。更地価格で800万円程度が需要の中心である。新築住宅では、2500万円程度の売買総額が限界である。 |
| 一般的要因 | 機械・鉄工業等の地域経済が好調で景気回復基調を強めている。郊外人口は増加しているが、都心部の人口増加率は低く高齢者比率が上昇している。 |
油野正文氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 油野正文 |
|---|---|
| 価格 | 44,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 新興住宅地との割高感から郊外地区への需要のシフトが見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 小松市中心部の住宅地域であり、格別の変動要因も見当たらないことから当面現状のまま推移するものと予測する。郊外地区への需要のシフト等により地価下落傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は市中心部もしくは中心部に近接する住宅地域一帯。需要者は小松市内の地元定住者が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。交通接近・環境条件は良好であるが、旧市街地は高齢化、空洞化等により衰退傾向にあり、郊外での宅地開発も多く、これら地域への需給が一部シフトしつつある。土地は1000万円程度まで、新築戸建物件は2000万円∼2500万円程度の物件が需給の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 各種政策の発現等で景気は緩やかな回復基調が続いている。小松市の人口は微減傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度4098903 北緯 136度4498817 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
小松駅(地価相場 43,100円/㎡)明峰駅(地価相場 32,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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