石川県能美市下ノ江町１０８番(明峰駅・能美根上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
22,400円
2017年01月01日に行った石川県能美市下ノ江町１０８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 石川県能美市下ノ江町１０８番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 22,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 明峰、1,700m |
| 地積 | 216㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
河畑靖宏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 河畑靖宏 |
|---|---|
| 価格 | 22,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 自動車が必需である郊外においては、駐車スペースが確保可能な規模で自動車がすれ違うことができる6m以上の道路幅員の人気が高い。 |
| 地域要因 | 住宅地需要は利便性の高い地域に集中し、商業施設と小学校のいずれからも遠い住宅地域などに対する需要は極端に少なくなっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 住宅用地需要は新興住宅圏のうち利便性の高い地域に集中し、接近条件等が劣る地域では大量の空地が残っている。不動産需要の中心となる年齢層の減少により供給超過傾向が強まり、地価は下落を続けると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は能美市一円及び小松市北部郊外の住宅地域である。需要者は30∼40歳台の1次取得者が大半である。世帯分離に伴う土地取得や買換え需要のほかに同一需給圏外からの転入も多い。土地区画整理事業や民間開発等により住宅用地が大量に供給されたがこれに対して需要は弱く、価格を引き下げての販売が行われている。200㎡程度の更地で400∼600万円、比較的新しい中古住宅付きで1，500万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 能美市根上地区の人口はほぼ横ばいで推移している。高齢者人口は増加する一方、住宅地取引の中心となる年齢層の人口は減少率が拡大している。 |
福田修一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 福田修一 |
|---|---|
| 価格 | 22,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 線引きが廃止になり都市計画区域内になった。住宅団地として余り変化がない。 |
| 地域要因 | 平成25年8月能美都市計画区域として田園地域・開発可能区域に指定された。平成26年下ノ江跨線橋完成その先中ノ江町まで道路が延伸している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は住宅団地としてほぼ熟成しており、今後とも現況のままの住環境を維持するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね能美市南部、南西部等郊外の圏域。住宅地域で需要者の中心は同一需給圏内のうち周辺地域からの転入者である。住宅地として需給は安定しているが下落傾向が続いている。同一需給圏内には小規模開発が比較的活発化しているが売買は、低調である。土地は500万円程度、新築戸建物件では2000万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 能美市は、人口約49000人県内では、4番目に高い人口増加率になっている。造成地も多く工業も発展している。住みよさランク全国市10位。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度435719 北緯 136度458047 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
明峰駅(地価相場 32,600円/㎡)能美根上駅(地価相場 28,850円/㎡)小松駅(地価相場 43,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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