地域要因

ニュータウン内では高齢化の進行の影響等に伴う宅地供給増が続く一方、需要が追いつかず地価は依然下落基調にある。

地域要因の将来予測

大規模住宅団地内の戸建住宅地域であるが、居住者の高齢化等に伴う人口流出に歯止めがかからず、地価は引き続き緩やかではあるが下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は見られず、自己使用目的の取引が支配的なため収益価格は試算しない。比準価格は市場で実際に取引された価格を基礎とするものであり、居住の快適性を指標とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は市街化調整区域内の住宅地域で、山間部に位置し、需要は弱い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

標準地において経済的合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから収益価格は試算しない。周辺地域は農家住宅を主体とした調整区域であることから取引の目的は自用目的が中心であり、比準価格を中心とした価格決定が妥当である。本件では信頼性のある取引事例により求めた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さらに地域経済等の一般的要因にも十分配慮して上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性の劣る大規模住宅団地の中で、近年、空家の増加、高齢化が進み、需要は依然弱く、地価は下落傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、住宅団地内の低層一般住宅を中心とする地域であり、住宅地として熟成しているため、当面現状のまま推移するものと思われる。高齢化の影響等から需要は弱く、地価は下落傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする地域であり、賃貸市場が形成されておらず、賃貸借建物の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。よって、比準価格のみの試算となったが、市場の実態を十分に反映した客観的説得性を有する価格であると思われる。以上より、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ニュータウン内の活性化を図る動きはあるが、供給過剰の状況に歯止めはかからず、下落幅は縮小しているものの、地価は依然下落基調にある。

地域要因の将来予測

大規模住宅団地内の戸建住宅地域であるが、居住者の高齢化等に伴う人口流出に歯止めがかからず、地価は引き続き緩やかではあるが下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は見られず、自己使用目的の取引が支配的なため収益価格は試算しない。比準価格は市場で実際に取引された価格を基礎とするものであり、居住の快適性を指標とした自用目的の取引が殆どを占める住宅地域においてその信頼性は高い。よって、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧来からの住宅地であり、居住環境こそやや劣るが、高蔵寺駅から徒歩圏に位置する利便性の高さから、地価は微増傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

当地域は、駅から徒歩圏に位置する、旧来からの低層一般住宅を中心とする地域であり、住宅地として熟成しているため、当面現状のまま推移するものと思われる。地価は微増傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さく、賃貸借建物の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。よって、比準価格のみの試算となったが、市場の実態を十分に反映した客観的説得性を有する価格であると思われる。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はないが、駅前という立地から価格は底堅く推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、対象標準地上に店舗事務所兼共同住宅を想定し、試算した。一方、比準価格は、春日井市内で広範囲にわたり収集選択した信頼性の高い事例から試算した。対象標準地は、商業地であり、収益価格は重視すべき価格であるが、収益性を中心に価格決定されるには至っていない地域性等を考慮し、本件では、実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考に、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高蔵寺駅駅勢圏にある国道155号沿いの路線商業地であり、安定的であるが繁華性は維持しており、地価は横ばいである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は春日井市東部の幹線及び準幹線道路沿い商業地の取引事例を採用し、市場の価格水準を示し説得力は高いが、商業地は個別性や取引事情による価格差が大きい。収益価格は、収益性が重視される商業地にあっては考慮すべきであるが、近年建築費が上昇したため採算が悪化し収益価格は低水準である。本件商業地は背後の住宅地と価格が接近しているので比準価格が重視されることを考慮し、収益価格や代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

土地区画整理事業進行中の新興住宅地域であり、街区はほぼ完成して徐々に住宅は増えつつあるが、未だ空地も多く、今後の熟成が期待される。

地域要因の将来予測

土地区画整理事業進行中の地域であり、徐々に住宅は増えつつあるが、依然として空地も多い。需要者は一次取得者層である若年世帯中心であり、小・中学校がやや遠いのが一般的にはマイナス要素と思われる。

価格決定の理由

比準価格は同一区画整理内の取引事例を採用して試算することができた。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できず、試算できなかった。当地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は通常、周辺実勢相場からみた価格の妥当性を意思決定の主な要素とすることから、本件では比準価格を基本とし、地価水準形成の過程にある新興地域であることから、代表標準地との検討結果を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外にある一団の住宅地域で、相応の住宅需要があるため地価は堅調で、横ばいからやや強含みの局面にある。

地域要因の将来予測

ほぼ熟成した丘陵地の住宅地域であり、地域要因の変動もなく現在の住環境を維持していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等の収益物件は見られないため、収益還元法の適用は行わなかった。取引事例比較法を適用し試算された比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場価値を表した信頼性の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、過去1年間の地域の地価動向及び今後の不動産市場の動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道駅徒歩圏外の既成住宅地域で、特別な変動要因はなく、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

小工場等が混在する郊外の既成住宅地域であり、地域要因の変動もなく当面現況のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は工場等も混在する郊外の住宅地域であり、アパート等の収益物件は見られないため、収益還元法の適用は行わなかった。取引事例比較法を適用し試算された比準価格は、採用した取引事例を十分吟味し試算しており市場価値を表した信頼性の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、過去1年間の地域の地価動向及び今後の不動産市場の動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

居住者の高齢化や人口の空洞化が懸念されており、土地需要の減退が継続している。居住環境面での劣化がある訳ではない。

地域要因の将来予測

古くに開発された大規模ニュータウン内の一角を占める住宅地域であるが、居住者の高齢化が進捗し、衰退傾向にある地域である。地価下落に歯止めがかからない現状にあり、当面は地価弱含みが継続するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件は殆ど認められず、自己使用目的の取引が支配的な地域である。駅より遠隔地に立地するため、そもそも賃貸需要が乏しいとともに、更には賃貸物件用地としては十分な地積を有しておらず、採算性を充足する賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用するとともに、更に代表標準地との価格検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

市内にあって、窯業地としての名残りを残す地域であるが、熟成した住宅地であることから、価格形成に影響を与える地域要因の変化はない。

地域要因の将来予測

窯業地の地縁的選好性を有し、圏外からの転入者はほぼ皆無の、多治見市郊外の熟成した住工混在地域で、取引市場がやや限定的である。窯業関連の不振の長期間化により、地価下落の継続を予測する。

価格決定の理由

窯業として著名で、一般住宅及び倉庫が混在した、中心部から離れた郊外にある地域で、新規賃貸建物は皆無の状態で、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、地縁的選好性が強い点を考慮し、選択した事例は市之倉町内及び地域の特性の類似する混在地のもので、実証的で信頼性は高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、快適性を重視する住宅地で、自用目的の取引が大半であることから、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の丘陵地に比較的早い段階に開発された住宅団地で、入居者の高齢化等を背景に需要は少なく、低迷が続いている。

地域要因の将来予測

昭和40年代前半に丘陵地に造成開発された戸建住宅団地。郊外の住宅地で傾斜もあり、更に画地規模が比較的大きく総額の観点からも買い手需要は弱い。地価は下落傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は郊外の戸建住宅団地であり自用目的での取引が中心である。収益物件は、転勤等に伴う一時的利用としての貸家供給が考えられる程度である。戸建住宅賃貸は投資効率は極めて低く投資目的での売買はほぼ皆無である。このため収益還元法は適用しなかった。総額や住環境が重視される住宅地で市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

瀬戸市北西部に開発された新興住宅で、瀬戸市内では特に人気が高いエリアであり、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

一般戸建住宅が建ち並ぶ新興住宅団地であり、今後とも住宅地域としてより熟成度を増していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は新興の住宅団地でいまのところ賃貸用共同住宅がほとんど見られず、地域の状況から、対象標準地にアパート等の賃貸物件を想定することは現実的ではない。よって収益価格の試算は行なわず、市場の実態を反映した比準価格を重視し、さらに代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。