地域要因

地域要因の特別な変動はない。

地域要因の将来予測

高層の店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域に存し、底堅い需要が見込める地域であり、駅前商業地として熟成度を増し商業集積が進んでいくものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域であり、自用の商業用不動産としての取引と、収益物件としての取引が見られる地域である。したがって、市場で成立した取引価格を基にする実証的な比準価格と、商業用不動産においては重要な収益性を反映した収益価格とを相互に関連づけ、さらに代表標準地等との均衡をも考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人通りの多い駅前商業地域であるが、賃料は横ばい傾向であり、需要も安定的に推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、繁華性の高い商業地域であるが、当面は現在の状況で推移するものと予測される。

価格決定の理由

需要者の多くは、収益性から意思決定を行う法人であり、還元利回り等の指標についても規範性が高く、収益価格の精度は高い。しかし、希少性の高い駅前商業地で、自用の店舗需要にも根強いものがあること等から、両試算価格を関連づけ、不動産市場の推移・動向、単価と総額との関連の適否等にも留意のうえ、前年価格も勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

川口駅に比較的近接し、小規模店舗が建ち並ぶ繁華性の高い商店街である。景気回復基調を受け、地価はやや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

川口駅から徒歩圏の繁華性の高い商店街である。地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持するものと予測する。地価は景気回復基調を受けやや上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

 近隣地域内には貸店舗等の収益物件も見られるが、取引の中心は自己業務用の店舗等が中心である。対象標準地の主たる市場参加者は地縁性を持つ個人事業者等であり、価格決定に際しては類似不動産の取引事例が有力な検証手段となる。本件比準価格は同一需給圏内の商業地の事例から比準しており実証性は高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

川口駅に近く、景気回復に伴って店舗事務所等の賃貸需要も徐々に回復してきており、周辺商業地の価格上昇に連動して地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

川口駅に近く中高層店舗事務所ビルが多くみられる商業地域で、商業地域としての熟成度は比較的高いことから、今後も現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己の商業目的または投資目的の土地取引が中心であり、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、周辺では賃貸店舗・ビル等の収益物件もみられるものの、収益目的より自用目的の不動産取引が中心の地域で収益価格は相対的にやや信頼性に欠ける。従って実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、マンション等が混在する利便性のよい住宅地域であり、地域要因の変動は特段認められない。地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

 JR川口駅、埼玉高速鉄道線川口元郷駅徒歩圏で利便性の良好な既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、今後も同様の住環境を維持するものと予測される。地価はやや強含みで推移している。

価格決定の理由

 近隣地域内においては、アパート等も存するが元本価値に見合う賃料を収受することは困難で収益価格はやや低位に試算された。当該地域は収益性より快適性を重視する地域であり、需要の中心は自用目的の戸建住宅である。よって、近隣地域と地理的類似性、規模の類似性等が認められる事例を中心に試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

景気回復に伴って店舗事務所等の賃貸需要も徐々に回復してきており、駅前商業地の価格上昇に連動して地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

川口駅に近い商業地域で、大規模ショッピングセンターにも近くマンション等も増加しつつあるため、今後も現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己の商業目的または投資目的の土地取引が中心であり、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、周辺では賃貸店舗・ビル等の収益物件もみられるものの、収益目的より自用目的の不動産取引が中心の地域で収益価格は相対的にやや信頼性に欠ける。従って実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

川口駅西口の駅前商業地域であり、低利用地がわずかに残るが新規の大規模開発等はなく、価格に影響を及ぼす地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

川口駅西口の文化センター背後の商業地域であり、店舗・事務所、店舗付共同住宅等が建ち並んでいるが繁華性はやや劣る。今後、駐車場に中高層の建物が建築され、徐々に熟成度を増していくものと予測する。

価格決定の理由

評価対象標準地は川口駅西口に広がる商業地域に立地している。比準価格は川口駅東口や西川口駅周辺のやや古い事例も採用しているが、適切に補修正されており適切に試算されている。収益価格は対象標準地の収益性を適切に反映しているが、川口駅西口は商業繁華性が低く地域の名声等に着目して取引される面があり、やや低位に試算されたと思料される。比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に特別な変動要因はなく、前年同様住宅地として維持していくものと予測する。地価については若干の上昇傾向にて推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかマンションや工場が混在する住宅地域であり、今後においては一般住宅・共同住宅等が増加していくものと予測する。地価水準については若干の上昇傾向にあり、当面同様にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

周囲にはアパート等の収益物件も見られるが、取引の中心は自用目的の戸建住宅である。また収益性よりも快適性が重視される住宅地のため収益価格はやや低位に試算された。したがって、市場で成立した取引価格を基とした実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

川口駅から徒歩圏の高層マンションが建ち並ぶ中心市街地であり利便性に優れている。地域要因に特別の変化はないが、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本標準地は最有効使用が分譲マンション用地と判断されるので、開発法を適用し、賃貸を想定した収益還元法は適用しない。需要者の中心はマンション事業者であるので、開発法による価格は実証的で説得力を有する。一方、比準価格は規模大の事例を中心として求めたもので、実勢を反映した価格といえる。よって、開発法による価格を重視し、比準価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の住宅地域で、特筆すべき開発は見られないことから、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

川口駅徒歩圏の一般住宅の中に共同住宅、事業所等も混在する既成住宅地域で、特段変動要因は認められないことから、現状を維持して推移すると予測する。地価は上昇基調での推移と思料する。

価格決定の理由

近隣地域とその周辺ではアパート、マンション等の賃貸物件も見られるものの、収益目的での取引は少なく、自用目的での取引が中心となり、居住の快適性や生活利便性等の価格形成要因が重視される傾向にある。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩圏の利便性の良好な住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、小工場等が混在する住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当面の間は現状を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には低層アパート等の収益用物件もみられるが、不動産取引の中心は自己利用を目的とした個人であり、当該需要者は利便性・快適性を重視する傾向がある。したがって、多数の戸建住宅地の取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因の特別な変動はない。

地域要因の将来予測

中小工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域として熟成した地域であるため、当分の間は現状を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は中小規模の工場・倉庫等が連たんする地域であり、収益物件の取引も存するが、基本的に自用目的の取引が中心となっている。したがって、市場で成立した取引価格を基とした実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、工場地の代表標準地のみならず、その周辺の混在地域・住宅地域の標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に特別な変動要因はなく、前年同様住宅地として維持していくものと予測する。地価については概ね横ばい傾向にて推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

区画整理済の低層住宅地域として熟成しており、特段の変動要因はないため、当面は現状を維持するものと予測する。地価水準については横ばい基調にあり、当面同様にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

周囲にはアパート等の収益物件も見られるが、取引の中心は自用目的の戸建住宅である。また収益性よりも快適性が重視される住宅地のため収益価格はやや低位に試算された。したがって、市場で成立した取引価格を基とした実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。