地域要因

JR桶川駅近くの商業地域であるが繁華性の程度は低い。桶川駅東口駅前整備事業が進められているものの、地価上昇までには至っていない。

地域要因の将来予測

桶川駅近くの商業地域であるが、郊外部の大型量販店への顧客流出により商況は停滞している。周辺では駅前広場の整備計画等が進められているが、地域要因に変動は認められないことから当分の間、現状維持と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、実際の取引価格を基礎とした実証的な価格である。収益価格は、投資採算性を反映した価格である。収益価格は、比準価格に対して低位に求められているが、これは建築費高騰から新規投資に見合う十分な収益の確保ができない状況にある現状を反映しているため低位に求められたものと思料する。以上のことから、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との均衡を十分に考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

桶川駅徒歩圏内の熟成した住宅地域でありる。桶川以北では住宅需要の盛り上がりにやや欠け、景気動向を反映して地価は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

桶川駅勢圏の既成市街地に存する熟成した住宅地域で、今後も現状を維持していくものと予測した。

価格決定の理由

桶川駅徒歩圏でアパート等も介在しているものの賃貸収益目的の土地取引はほぼ認められず、自己使用目的での取引が中心である。よって、それらを反映した比準価格を標準として、収益価格を参考にして鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の商店街であるが、核的店舗がなく、地価水準は背後住宅地の水準に近づいている。

地域要因の将来予測

旧中山道沿いに発達した古くからの商業地域で、景気低迷の長期化と郊外への大規模店舗の進出傾向と相まって、地域の衰退に歯止めがかからず、今後もしばらくは同様の傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗が中心となっており、賃貸物件は後継者難等から閉鎖した店舗を賃貸するケースやアパート・マンション等で、商業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低位にある。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参考として、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

桶川駅へ徒歩圏の既成の住宅地域であり、利便性は良好であるが、道路の配置にやや難がある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、住宅密度も比較的高いことから今後とも現状維持で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

アパート等も混在するが、圏域全体としてみると、戸建住宅を中心としており、自用目的での取引が中心であり、収益性よりも快適性・利便性が重視される。従って、比準価格を重視しつつ、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 郊外の農家集落地域であり、交通接近条件や環境条件、行政的条件等が劣り、土地需要は小さく、地価下落が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は市街化調整区域内の農家集落地域であり、共同住宅等の賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場が未成熟なため収益還元法は非適用とした。従って試算価格としては取引事例比較法に基づく比準価格のみに留まったが、比準価格は現実市場の動向・市場性を反映した試算価格である。よって本件では比準価格を標準とし、また、単価と総額との関連等についても検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地区画整理事業による基盤整備済みの住宅地であり相応の需要が認められる。一方で宅地供給も比較的多く市場は概ね均衡状態にある。

地域要因の将来予測

交通接近条件のやや劣る住宅地域であるが、土地区画整理事業により基盤整備が行われ住宅地域であることから相応の需要が認められる。地域内に格別の変動要因は認められないことから、当分の間、現状維持と予測する。

価格決定の理由

JR高崎線桶川・北上尾駅の概ね中間付近に位置し、交通接近条件がやや劣るものの区画整然とした戸建住宅地域である。近隣地域及びその周辺には、アパート・共同住宅等の収益物件は少なく、自己使用目的での不動産取得を目的とした取引が中心となっている。収益性よりも居住の快適性を重視する戸建住宅市場の特性を十分に考慮のうえ、比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地との均衡を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通接近条件がやや劣るものの、熟成度の高い住宅地であるため相応の需要が認められる。一方で宅地供給余力も高く価格上昇までには至っていない。

地域要因の将来予測

最寄り駅への接近性等、交通接近条件がやや劣るものの戸建住宅を中心に熟成した住宅地域である。地域要因に格別の変動要因は認められないことから、当分の間、現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域においては、自己利用目的の戸建住宅地の取引が中心である。一部アパート等の収益物件も散見されるが、住宅用収益物件に対する新規投資目的での不動産需要は総じて弱く、自己使用目的での不動産取得を目的とした取引が中心となっている。収益性よりも居住の快適性等がより重視される戸建住宅市場の特性を十分に考慮のうえ、比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地との均衡を考慮のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

低利用地の残る住宅地域だが、周辺で住宅が建設される等、区画の整った住宅地域として熟成度を増している。地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

低利用地の残る区画整理済の住宅地域であり、価格形成に大きな影響を与える地域要因の変動は見られないが、今後徐々に住宅が増加し、住宅地域としての熟成度を高めていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場性を反映した実証的価格である。収益価格は、不動産の収益性に着目した理論的価格である。周辺には賃貸アパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。近隣地域は自用目的を中心とする住宅地であり、その取引価格が地域の地価水準を形成している。したがって、比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡に留意したうえで、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

桶川市郊外の大規模分譲住宅地域である。大規模店舗ベニバナウォークが26年11月開店し生活利便性が向上した。

地域要因の将来予測

既成の分譲住宅地域で住宅地として成熟しており、格別の変動要因はなく、当分の間、閑静な住宅地域として推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、桶川駅から徒歩圏外で戸建住宅が建ち並ぶ居住の快適性を重視する熟成した住宅地域に所在するので、収益性からのアプローチが馴染まないため取引事例比較法のみを適用し試算価格を求めた。比準価格は規範性の高い事例を選別し市場性を反映した価格が求められており、代表標準地を規準とした価格との均衡も得られているのでその信頼性は高い。以上、試算価格の特徴を参酌し、代表標準地からの検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅への接近性等がやや劣るものの、街区整然とした住宅地であり相応の需要が認められる。一方で宅地供給も多く需給は概ね均衡状態にある。

地域要因の将来予測

最寄り駅への接近性等、交通接近条件がやや劣るものの戸建住宅を中心に、アパート等が混在する比較的熟成度の高い住宅地域。地域要因に格別の変動要因は認められないことから、当分の間、現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

「桶川」駅を最寄り駅とする交通接近条件のやや劣る戸建住宅を中心とした住宅地域。地域周辺には、アパート等も散見されるが、住宅用収益物件に対する新規投資目的での不動産需要は総じて弱く自己使用目的での不動産取得を目的とした取引が中心となっている。収益性よりも居住の快適性等がより重視される戸建住宅市場の特性を十分に考慮のうえ、比準価格を中心に、収益価格を参考として、代表標準地との均衡を考慮のうえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏の住宅地である。景気は回復傾向にあるが、需要は増えておらず、地価は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅が多くマンションが混在する住宅地域である。住宅地として熟成しており、当面はほぼ現状を維持して行くものと予測する。

価格決定の理由

本件標準地は一般住宅が多くマンションが混在する住宅地域にある。アパ−トも見受けるが自己所有地に建築されるケースが多い。取引の主体は自用目的での取引が中心となっており、収益価格の相対的信頼性はやや低い。よって、本件評価に当たっては比準価格を中心に収益価格を参考とし、近時の不動産取引市場の趨勢を考慮の上、標準地の前年価格、代表標準地との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離を有するものの、区画整理済みの住宅地域であり、生活利便性も良好なことから、需要は堅調で、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

区画整理済みの住宅地域で、周辺には低・未利用地も見られるが、分譲住宅の供給も多く、今後徐々に住宅地としての熟成を強めていくことが予測される。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等も多く供給されているものの、土地所有者による節税目的が主で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。近隣地域は区画整理済の住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。よって、信頼性のある取引事例により求めた実証性の高い比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR高崎線北本・桶川間の新駅設置については、北本市の住民投票の結果、白紙となった。その他、格別な変動要因はない。

地域要因の将来予測

既成市街地であり、今後も一般住宅を中心として熟成していくと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似の取引事例から求めた実証的価格である。一方、収益価格は、共同住宅の賃貸を想定のうえ求めたものであるが、近隣地域においては自用の戸建住宅用地が取引の中心となっており、収益性に基づく地価が形成されていないため、比準価格よりも低位に試算された。従って、本件においては比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地からの検討・前年価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。