地域要因

戸田公園駅に近い利便性の良い住宅地である。地域要因に特別な変動はないが、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

当面は現状のまま推移するものと予測する。地価については、若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域には、一般住宅のほかアパート等の収益物件も見られるが、当該地域は収益性よりも快適性を重視する地域で取引の中心は自用目的の戸建住宅である。よって、規範性の高い事例を中心に得られた比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に特別な変動要因はなく、前年同様住宅地として維持していくものと予測する。

地域要因の将来予測

当該地域は既存の住宅地域であり、格別の変動要因が見あたらないので、現状の利用形態を維持していくものと予測する。地価水準は横ばいから若干の上昇傾向を示すものと予測する。

価格決定の理由

 自用目的の取引が主で、同一需給圏内の類似地域で多数の信頼性ある取引事例を収集しえた。周辺にはアパート等も混在するが、取引の中心は自用目的の戸建住宅である。したがって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸田市の人口増加に伴って店舗等の出店需要も堅調であり、背後地にある住宅地の価格上昇に連動して地価はやや強含みである。

地域要因の将来予測

戸田市における既存の商業地域であり、人口増加に伴って店舗等の出店需要やマンション用地としての需要も旺盛であることから、今後も現状維持程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己の商業目的の土地取引が中心であり、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、周辺では賃貸店舗・ビル等の収益物件もみられるものの、収益目的より自用目的の不動産取引が中心の地域で収益価格は相対的にやや信頼性に欠ける。従って市場動向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整理済の低利用地の少ない商業地域であり、大規模な開発等はなく、価格に影響を及ぼす地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに広がる区画整理済の商業地域であり、低利用地は少ないことから大きな変化はなく商業地域としての熟成度を徐々に増しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

評価対象標準地は幹線道路沿いに店舗、事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域に立地する。比準価格は、戸田市内の商業地域の取引事例を採用しており、市場性を反映した価格が得られた。収益価格は、賃貸需要よりも自用での使用を前提とする取得が多い商業地域の特性を反映して、やや低位に試算されたと思料される。各試算価格の特徴を斟酌し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸田公園駅徒歩圏であり、一般住宅のほか工場等も見られる住宅地域である。住宅地に対する需要は底堅く、地価は若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅の中に工場等が見られる住宅地域で、当面の間、現状のまま推移するものと予測される。最寄駅から徒歩圏内に位置し、底堅い需要が見込まれるため、地価はやや上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

一般住宅のほか工場等も見られる住宅地域で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低位に試算された。取引の中心は収益性よりも快適性が重視される自用目的の戸建住宅である。また、市場の取引の実態を反映する多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅徒歩圏内に在って、利便性・快適性に優れる住宅地域である。旺盛な需要に比し供給が少ないことから、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸田駅徒歩圏の一般住宅地域として熟成しており、今後とも概ね現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、居住の快適性等を重視した低層の戸建住宅を中心とした自用目的での取引が中心である。よって、規範性の高い上戸田地区の事例を中心として得られた比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、前年標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整理の進捗に伴って居住環境が徐々に改善されており、最寄駅にも近く需要が堅調であることから、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

北戸田駅徒歩圏で利便性に優れるため、区画整理の進捗に伴って住環境の整備がさらに進み、一般住宅やマンション・アパート等が増加していくと予測される。

価格決定の理由

自己の居住目的の土地取引が中心であり、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、周辺にはアパート等が混在し賃貸需要はあるものの、対象地においては収益性よりも居住の快適性・利便性が重視されるため相対的にやや信頼性に欠ける。従って実証性の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住宅、アパート等が混在する公共施設に近い地域で、住宅地に対する需要は多く、地価は、やや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅、アパート等が混在する住宅地域で、ほぼ現状のまま推移するものと予測される。地価は、若干の上昇傾向で推移する。

価格決定の理由

公共施設に近いことから、周辺には収益目的の賃貸住宅も見受けられるが、従来からの土地所有者がアパート経営する場合がほとんどで、収入目的で土地または土地付き建物を取得する例は極めて少ない。自用目的の取引が多い。しかし賃貸の供給は多く、賃貸需要も旺盛である。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に特別な変動要因はない。地価については概ね横ばいから若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

地域要因の将来予測

当該地域は戸田公園駅勢圏内な住環境のおおむね良好な住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測される。地価については横ばいから若干の上昇傾向にある。

価格決定の理由

周囲にはアパート等の収益物件も見られるが、取引の中心は自用目的の戸建住宅である。また収益性よりも快適性が重視される住宅地のため収益価格はやや低位に試算された。したがって、市場で成立した取引価格を基とした実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工場・作業所等も混在する住宅地域で、工場がマンションに移行し、地価水準も緩やかに上昇しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

浮間舟渡駅から徒歩圏に存し、周辺にはアパート等も混在しているが、一般的には自用目的の取引が中心である。比準価格は板橋区及び北区の準工業地域の取引事例を中心に求められ、市場性を的確に反映している。収益価格は地価水準に見合った賃料水準が形成されていない等によりやや低位に試算された。したがって、比準価格を重視した上で収益価格を比較考量し、更に単価と総額との関連及び代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり、決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域であり、最寄駅への接近性、生活利便性などは標準的である。

地域要因の将来予測

中層の共同住宅、戸建住宅が混在する区画整然とした住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

アパート、マンション等の収益物件などもみられるが、取引の中心は戸建住宅であり、自用目的の取引が中心である。比準価格が収益価格よりも高く試算されているのも、自用目的の取引が中心であり、市場性が収益性よりも高く評価されているためであると考えられる。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模一般住宅が多い区画整理済の住宅地域で、住環境は良好である。地域要因に特段の変動はなく、地価はやや強含みで推移している。

地域要因の将来予測

 区画整理済で住環境が比較的良好な住宅地域である。地価はやや強含みで推移している。地域要因に特段の変動は認められず、今後も同様の住環境を維持するものと予測される。

価格決定の理由

 最寄駅が蕨駅の住宅地域内に存しており、周辺にはアパート等も存するが元本価値に見合う賃料を収受することは困難で収益価格はやや低位に試算された。当該地域は収益性より快適性を重視する地域であり、需要の中心は自用目的の戸建住宅である。よって、近隣地域との地理的類似性、地域的特性等の類似性を具備した事例を中心として試算した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR西川口駅徒歩圏の既成住宅地域であり、特筆すべき開発も見られないことから、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心としたマンション等も混在する既成住宅地域であり、今後も現況を維持して推移するものと予測する。地価は若干の上昇での推移と思料する。

価格決定の理由

昨今では住宅地でも投資目的でのアパート等の取引、用地取得も見られる様になったが、近隣地域とその周辺では自用目的での取引が需要の中心となっている。このため、居住の快適性や生活利便性等の価格形成要因が重視される傾向にある。よって、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣周辺では、一部住宅地への移行も見られるが、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

工場、倉庫、製作所等が集積する工業地域である。一部には住宅も散見されるが、最寄駅からの距離、周辺環境等を考慮すると、住宅用途への移行は進み難く、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の工業系地域に所在する取引事例により試算された比準価格は、対象地の市場特性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力は高い。一方、収益価格は、対象地の収益性を反映した価格であるが、工業系用途の建物賃貸の収益性は低位である。また、投資目的の取引は少なく、需要の中心は自用目的の事業者であることから、相対的に説得力が劣る。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

中小規模の工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域で、当面の間は、地域要因に特段の変動は見られないと思料する。。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中小工場や倉庫等が建ち並ぶ工業地域であり、需要者は取引に当り、市場性のほか収益性を考慮して意思決定を行う。近隣地域は賃貸の供給が少なく、市場が成熟していない。比準価格は工業地の取引事例が少なく、やや価格水準や規模の異なるものを採用せざるを得なかった。取引では自己使用目的が多く見受けられた。本件では、市場取引の実態等より比準価格を重視して収益価格と関連づけ、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。