地域要因

県道沿いの路線商業地域で、周辺は区画整理が進行しているものの、郊外大型店への顧客の流出等により需要は衰退傾向で地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

低層事務所・店舗等も見受けられるが新規テナント需要が低迷しており、商業事業者向けの賃貸市場の成熟度は低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないこと等から、収益価格は低位に試算された。比準価格は市内の類似地域に存する規範性の高い事例を中心に採用し試算したもので市場の実勢を反映しており説得力を有する。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 

地域要因

利便性の良好な住宅地域であることから、需要は堅調に推移し、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

商業施設まで近く、また、国道17号へのアクセスも容易であるなど生活利便性の良好な新興住宅地域であり、今後は空地への住宅建築が進むと予測される。需要の回復が進み、地価はやや上昇傾向にて推移。

価格決定の理由

戸建住宅の中にアパート等も見られる住宅地域であるが、画地規模が小さく賃貸を想定することが困難なため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は市内の代替競争関係にある住宅地に存するものを中心に、規範性の高いものを採用して得られており説得力を有する。以上より、同一需給圏内の取引事例から求められた実証性の高い比準価格について、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工場地域に近接するが、区画整然として郊外住宅地域で、割安感から土地需要の回復が見られたが、全体的に不動産の動向はやや弱含みで推移。

地域要因の将来予測

土地改良済みの郊外住宅地域だが、品等はやや劣り、価格形成要因に大きな変動は見られず、今後とも現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を中心とする住宅地域で、周辺には共同住宅は見られるが、賃貸市場の熟成度が低く、標準地は画地規模が小さく市場性のある共同住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。よって、実証的で、信頼性の高い自用取引目的の取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幹線道路沿いであるが、周辺の大型店や郊外型店舗に顧客を奪われ、商況は低迷しており、需要は弱く土地取引は減少している

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は、賃貸市場の成熟度が低く、地価に見合った賃料水準が形成されていないこと、賃貸需要の減退等により低位に試算された。比準価格は、市場の取引の実態を反映して、試算価格にやや開差が見られるが、各事例とも適切に補正、比準されており、実証性の高い価格が得られた。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成度の高い住宅地域で、居住環境が良好なため、需要は根強いものがあるが、供給量が少ないため取引は少ない。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成度が高く、一部に建て替えも見られ、今後とも良好な居住環境を維持しつつ地価は横這い乃至上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格については戸建住宅を中心とする既成住宅地域で画地規模が小さく市場性のある共同住宅の想定が困難なため適用することができなかった。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大規模工場、中小工場が混在する工業地域で、特に変動要因はないが今後は下落幅縮小で推移すると予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の工場等が中心で生産の効率性、事業採算性が重視される地域である。取引は極めて少なく、自己使用目的がほとんどであり、同一需給圏内の比較的時点の新しい事例から規範性ある比準価格が求められた。大・中・小工場の混在する地域で、賃貸事例は見いだせず、工場の賃貸市場が成立していないため収益還元法の適用は断念した。よって、実証的は比準価格を採用し、前年標準地価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地外周部の区画整然とした閑静な住宅地域であり、一定の需要が見られるなど、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

高崎市街地外周部の住宅地域であるが、特段の地域要因の変動見込がないことから、今後も現状を維持しつつ熟成度を高めていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性を有する多数の取引事例が得られ、信頼性が高い価格である。収益還元法は、標準地の規模により適切な共同住宅を想定することが困難であるため、適用を見送った。標準地は低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内であり、周辺地域の取引動向が価格形成に影響を与えていることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅及び農地等が混在する調整区内住宅地域。市の農地開発規制緩和により、供給過剰傾向が伺われ、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

古くからの農家集落地域で、自用物件が殆どでアパート等の賃貸物件も少なく、賃貸市場が未成熟で、収益性からの検討になじまないため収益還元法の適用は断念した。居住の快適性を重視する住宅地域であるので、市内の調整区域内の信頼性の高い自用取引目的の取引事例により求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

傾斜地勢の住宅団地であるため市場競争力は弱く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

丘陵地勢の住宅団地で需要は減退し、不動産市況は停滞している。よって、需給動向は弱含みで地価水準は下落傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ大規模な住宅団地で、賃貸を想定することが困難であるため、収益還元法は適用できなかった。一方、比準価格は市内の代替競争関係にある住宅地に存するものを中心に、規範性の高いものを採用して得られており説得力を有する。以上より、同一需給圏内の取引事例から求められた実証性の高い比準価格について、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした閑静な住宅地域であり、やや強い需要が見られるなど、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

JR高崎駅東口側に広がる住宅エリアであり、堅調な住宅需要が続くものと見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性を有する多数の取引事例が得られ、信頼性が高い価格である。収益還元法は、標準地の規模により適切な共同住宅を想定することが困難であるため、適用を見送った。標準地は低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内であり、周辺地域の取引動向が価格形成に影響を与えていることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特別な地域要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は事務所ビル、小売店の他共同住宅も混在している地域で、賃貸市場の熟成度も低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は規範性の面でやや劣る。一方、比準価格は同一需給圏内の比較的時点の新しい規範性の高い事例から求められており説得力を有する。よって、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市街地外周部の閑静な住宅地域であり、一定の需要が見られるなど、地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

高崎市街地外周部の住宅地域であるが、地域要因を大きく変動させるような要因は特段見当たらないことから、今後も現状を維持しつつ熟成度を高めていくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性を有する多数の取引事例が得られ、信頼性が高い価格である。収益還元法は、標準地の規模により適切な共同住宅を想定することが困難であるため、適用を見送った。標準地は低層一般住宅が建ち並ぶ住宅地域内であり、周辺地域の取引動向が価格形成に影響を与えていることから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

高崎駅東口線周辺の発展傾向の煽りを受け、需要は増加傾向にある。

地域要因の将来予測

近年需要が旺盛な高崎駅東口線近辺の住宅地域で、駅や環状線へのアクセスが良好で周辺利便性も優ることから人気は高く、暫くは発展傾向にて推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸物件も見受けられるが、遊休資産の利活用等を念頭にした形式的な収入を期待する程度と見受けられ、かつ需要の中心は自用の住宅であるため、収益価格はやや低位に試算された。主な需要が快適性を重視する住宅地域であるため、実証性の高い比準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

県道背後に位置する小規模分譲地で高崎市へのアクセスが良好であり、土地需要は安定的で、地価の下落幅が縮小傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には共同住宅も見られるが、殆どが自用の住宅であり、賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域では市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 

地域要因

高崎駅東口から環状線内側までは特に人気が高く、市場の一部に過熱感も見受けられる。地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として推移してきたが、高崎駅東口周辺整備、国道354号バイパス開通、大規模施設の整備計画等により発展的に推移するものと予測する。地価水準は県内において高い水準での上昇が見込まれる。

価格決定の理由

標準地を含め、周囲には共同住宅等も見受けられるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低めに試算された。一方、比準価格は同一需給圏内の類似地域に所在する事例から適切な補修正を行って求められているため説得力を有する。よって、多数の取引事例から求められた信頼性の高い比準価格を標準とし、想定要素を含む収益価格を検証手段として位置づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

高崎駅東口の整備が完了し、地区計画変更による容積率上昇、バイパス開通等の影響も相俟って需要は増大している。

地域要因の将来予測

駅東口圏域の開発等の影響により地域の活発化が目立ち、需要は高まっている。今後とも発展が予測され、地価は暫く上昇傾向にあると推測する。

価格決定の理由

貸テナントは多く見られるが、需要が旺盛な地域であるため、自己利用を目的とした取引が見られ市場がそれに牽引されている状態では、収益獲得を前提とする需要者は殆ど存していない。従って収益価格は市場分析の結果から重視すべきものではないと判断する。従って自己利用目的で取引された事例から得られた比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当該決定額は代表標準地との均衡が得られており妥当と判断される。