地域要因

駅に近い低層住宅地域で、人気のある地域であるが、住環境はやや劣る。賃貸需要も見込めるので需要は堅調で、地価は強含みで推移している。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており、住環境に影響を及ぼす地域要因等の変動要因は見られない。最寄り駅や小学校に近い等の地域性を反映して需要は堅調であり、地価は強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅とアパートが混在しているが、市場は自用目的の取引が主である。比準価格は、類似性の高い事例を採用して試算されており、比準の過程も妥当で信頼性がが高い。一方、アパートを想定した収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。収益性よりも居住性を重視する住宅地域なので、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅徒歩圏の住宅地域であるが、住環境と地勢は劣る。、複数の大学が周辺に立地しており、賃貸アパートの需要は底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

低層住宅地域で、容積率が高く駅徒歩圏であるため、賃貸物件の立地条件としては悪くないが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は類似地域における取引事例から査定しており、比準の過程も妥当である。市場は自用目的の需要が中心なので、実証的な比準価格を重視して、収益価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅接近性が良好で、かつ平坦な住宅地の需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏内の低層住宅地として、当分は現況のまま推移すると予測する。地価は景気改善の影響で上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域でアパート等も見られるが、収益性に着目するというより地主が相続対策として経営している場合が多い。取引に際しては収益性より快適性が重視されるので、実証的な比準価格を標準に収益価格を斟酌し、代表標準地との検討を踏まえて、表記の通り本件鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地として熟成しており、特に大きな変動要因等はない。環境良好で供給少なく底堅い需要があることから、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅と共同住宅が混在する住宅地域。従来から土地供給が少ないエリアで需要は旺盛。地域要因に特段の変動はなく、画地規模の大きい土地については不動産事業者による敷地の細分化も緩やかに進行しつつある。

価格決定の理由

近隣地域は中小マンションが比較的多く建ち並ぶ住宅地域であるが、賃貸マンション用地として土地取引が行われるケースは少なく、地主が税務対策として所有している土地に賃貸マンションを建設する場合も多い。必ずしも地価に対応した賃料水準が形成されているということではない。そこで豊富な取引事例から導き出された実証的な比準価格を標準に、やや規範性に劣る収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意の上、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

「久地」駅から徒歩圏内の住宅地域である。徒歩圏内の住宅需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏内の既成住宅地域であり、当面は現在の住環境を維持するものと思料される。南武線沿線の徒歩圏内の住宅地では堅調な住宅需要が認められ、地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内にはアパート等が存するものの、収益目的の土地取引は少なく、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。自己使用目的の取引が中心であり、居住の快適性及び総額とのバランスを考慮した価格が形成されている。従って、より実証的な比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに単価と総額との関連にも十分に留意した上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR南武線沿線で建売住宅需要は根強い。供給もミニ開発を中心に比較的盛んである。地価は底堅く微増傾向を示している。

地域要因の将来予測

一般住宅を主としアパート等が一部に見られる住宅地域である。住環境に大きな変動要因は見当たらないが、今後は、最寄駅へ徒歩圏内であり、ミニ開発用地需要から、地価は微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域には一部にアパート・マンション等は見受けられる。低金利を背景とし節税目的での取引が一部に見られるが、賃料水準は横ばいまたは低下傾向にあり地価に見合う水準の賃料形成が行われていないのが実情である。したがって、自己使用目的が不動産取引の中心と認められることから、実証性に富み市場の実勢を反映している比準価格を重視し収益価格を比較考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通接近条件がやや劣る地域であるが、住環境は良好な地域であり、地価水準はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心にアパートも見られるものの、主な需要者は自己の居住を目的として購入する個人であるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり、説得力を有する。当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性を重視する需要が多いため、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄駅の西側部分に南北自由通路が完成したので人の回遊性が期待される。地域性や最寄駅の乗降客数等に大きな変化はなく、特に変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

国内景気の回復や海外の景気動向等の影響を受け、不動産投資意欲が回復しているが、当市内における商業地の需要にはまだ大きな影響はない。対象標準地が駅前広場に面するという個別性等を考慮の上、市場性を反映した同一需給圏内の類似の取引事例に基づく比準価格と、対象標準地の収益性に着目した収益価格を相互に関連付けて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

熟成した住宅地で大きな変化は無いが敷地の細分化が徐々に進んでいる。地価動向は上昇を継続した。

地域要因の将来予測

低層住宅地として今後も安定して推移し、地価の動向は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

各試算価格にはやや開差がある。比準価格は不動産市場で実際に生起した対象地周辺の取引事例より求めたもので重視する。収益価格は、近年相続対策等も含めて収益物件に対する需要が根強いこと、及び多数の小規模な中低層アパートが混在する近隣地域等の実情を踏まえて、比準価格を検証するうえで十分に考慮する。本件では代表標準地との均衡、単価と総額の関連性にも留意して、上記の鑑定評価額を決定した。

地域要因

大きな変化は無いが敷地の細分化が徐々に進んでいる。地価動向は強含みで推移した。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として今後も安定した環境を維持し、地価の動向は、横ばい傾向を継続するものと予測する。

価格決定の理由

各試算価格にはやや開差がある。比準価格は対象地周辺より収集した取引事例より求めたもので重視する。収益価格は対象地の規模が小さいため、収益採算性にやや馴染まぬ面もあるが、小規模な中低層アパートが混在する近隣地域等の実情を踏まえて、比準価格を検証するうえで十分に考慮する。本件では代表標準地との均衡、単価と総額の関連性にも留意して、上記の鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域はバス便地区で特に大きな地域要因の変化はみられない。地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

バス便地区の戸建住宅地域として熟成しており、大きな地域要因の変動はみられない。将来的には、地価は横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、戸建住宅を中心とする1低専の住環境良好な住宅地域である。バス便地区の取引事例を比較検討して求められた比準価格は地域の市場性を示す実証的な価格で信頼性が高い。収益価格は、1低専の戸建住宅のため賃料総額に限界があり、収益性を期待することは困難である。標準地は収益性より快適性が重視される地域のため比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、需要は底堅い。地価水準は、やや上昇傾向である。

地域要因の将来予測

当該地域は住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。地価水準は上昇傾向を継続するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は徒歩10分に存する住宅地域であり、主な需要者は自己の居住を目的として購入する個人であるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い価格であり、説得力を有する。当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、居住の快適性を重視する需要が多いため、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

路線バス利用等が中心の小規模一般住宅の多いほぼ住環境良好な低層住宅地で需要は回復動向にあり地価は上昇傾向。その他特に地域要因変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅からやや距離があるが住環境は概ね閑静良好な小規模戸建住宅等が多く見られる低層住宅地として、当面現状を維持していくものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向にあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅までやや距離があるが住環境はほぼ良好な小規模一般住宅等が多く建ち並ぶ低層住宅地であることに鑑み、自用目的取引の実証性を示す比準価格を重視し、住環境や快適性が重視される低層住宅地としての特性及び公法上の規制等から賃貸アパート等においては土地の経済価値に見合う賃料収入が必ずしも得られないことにより低く算定されたと思われる収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

成熟した住宅地域で、地域要因に格別の変動はない。競合物件との比較において一定の競争力を有し、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

駅から徒歩圏内の低層住宅地域で、閑静な住環境を維持している。当分は現状を維持すると考えられる。登戸駅周辺の整備の進展により、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅、アパート等が混在する地域で、最近は収益目的の土地取引も多く、土地価格に見合う賃料市場が形成されているため、比準価格、収益価格がほぼ近似した価格で試算された。従って、比準価格、収益価格のほぼ中庸値を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。