地域要因

中高層の店舗付事務所が集積する高度商業地域であり、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は中高層の店舗付事務所が集積する複合高度商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性のみならず、業務利便性や商業繁華性を重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけて、さらに、代表標準地からの検討を行って鑑定評価額を決定した。

地域要因

東京駅周辺エリアとしての立地特性を有する選好性の高い商業地であり、不動産市況の活性化等を反映し、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に所在する取引事例から試算しており、対象不動産の市場性を反映した実証的な価格といえる。一方、対象不動産は高度商業地域内に所在していることから、その価格形成についても収益性を反映した収益価格を十分に考量すべきものと思料される。以上より、両試算価格を相互に関連づけるとともに不動産の需給動向、市場動向等をも考量の上、さらに、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

土地の価格に特段の影響を及ぼすような新たな地域要因は認められない。地価は上昇しており、賃料も安定的に推移すると予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

東京駅至近の著名な商業地であるため投資採算性ばかりでなく、ステイタス的要素や宣伝効果を狙った不動産需要が認められる地域である。一方で物件の供給余地は著しく限定的である。高度商業地であるため収益性が重視される一方で、希少性を反映した市場価格が形成される傾向もある立地条件である。鑑定評価額は市場の動向を比較的反映した比準価格を重視した調整を行って、代表標準地との検討も踏まえ表記の通りと決定した。

地域要因

小規模画地が多いものの、都心部へのアクセスが良好であり、住宅用途への建替えが認められ、用途の混在化が進んでいる。

地域要因の将来予測

対象標準地は築地本願寺北側の普通商業地域に存する。小規模画地が多く、まとまった開発が進みにくいエリアである。近時、事務所ビルから賃貸マンション等へ建替えるケースも多く、用途の混在が進むと予測される。

価格決定の理由

比較的小規模画地が多く、取引総額も高額ではないため、市場参加者は、自用目的での需要者、収益性から意思決定を行う需要者等多様である。本件では、各手法の適用において採用した資料の規範性及び各試算価格の相対的信頼性は同程度であることから、市場実勢を反映した比準価格と収益性を反映した収益価格を相互に関連づけて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高スペックビルをはじめ賃料水準は上昇・空室率は低下傾向、事務所需要は好調である。取引利回りも低下傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格より比準価格が高位に試算された。近隣地域は機関投資家による収益目的の需要が主導するエリアであるが、一方で我国を代表するオフィス街の中核的地域に位置するため、ステイタスを重んじる国内外の有力企業による自己利用目的の潜在的な需要も強い。従って、対象標準地の市場性をも勘案し、ともに妥当性のある比準価格と収益価格を関連づけ、さらに同一需給圏内の類似地域に存する公示価格との均衡にも配慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

皇居に面する繁華性の高いオフィス街地域であったが、指定容積率が700％から900％に変更され、収益性がより向上した。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

皇居に面する良好な立地であり、大企業の本社用地としての取引が典型的と考えられる。事例収集には限界があるが、可能な限り本社用地となり得る事例の収集に努めた。資産性に対して収益性がやや低いエリアであったが、指定容積率の変更による収益性の向上をも考慮して、各試算価格の相対的信頼性は同程度と判断した。以上より、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地から検討を行った価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

成熟したオフィスエリアであり、周辺の再開発により一層の発展が期待される。Aクラスビルを中心にオフィス市況は堅調で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東京駅に近く、再開発事業の進捗により、業務系の高度商業地域として、より熟成度が増していくことが予測される。地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象不動産の主たる需要者は、資金力のある国内外の大手投資法人、不動産会社、事業法人が中心であり、投資物件としての利用目的の取引が多い。それゆえ当該主たる需要者は、主に不動産の有する収益性に着目して取引意思を決定するが、代替・競争関係にある不動産の取引価格も参考にする。採用した取引事例は投資物件としての取引事例が多いことから、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中央通り沿いの高度商業地域であり、付近の市街地再開発事業や建替事業の進捗から、繁華性とともに都市機能が高まりつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は中央通り沿いに大手企業等が集積する高度商業地域に存しており、市場参加者は投資対象としての収益性のみならず、業務利便性、街路の回遊度や周辺の企業集積の程度を重視している。したがって、各試算価格の再吟味並びに資料の特性及び限界からくる相対的信頼性を検討したうえで、市場の特性を反映した実証的な比準価格と、投資採算性を反映した収益価格を関連づけ、さらに、類似標準地との均衡に留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

周辺地域では再開発事業の進捗が見られ、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中高層の事務所ビルが建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域であり、周辺再開発事業の進捗によって一層の発展が期待される。取得需要等も強いことから地価は上昇傾向にあり、今後とも堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

本件のような高度商業地においては需要者の多くは収益性を指標として意思決定する傾向にあるが、高度商業地における大規模画地は希少であることから実際の取引価格はやや高位にある場合が多く見られる。よって、市場性を反映する実証的な比準価格と投資採算性を反映する収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はない。周辺は、再開発事業が進み、オフィス需要は高まっている。

地域要因の将来予測

周辺は、業務高度商業地域として成熟した地域であり、地域要因に大きな変動はなく当面は現状のまま推移していくものと思料される。

価格決定の理由

 対象地は、東京駅に近いオフィスエリアにあり、不動産取引は少ないものの、潜在的な需要力を有する。需要者は、安定的収益を確保できるという収益性からのアプローチと名声、利便性等を反映した市場性からのアプローチの両面から価格決定を行うものと思料される。本件は、市場実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国内外の消費意欲の高まりを受け、銀座地区における出店需要は旺盛であり、周辺地域においても地価は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、市場において成立した規範性の高い高度商業地域における取引事例に基づいて求めた試算価格であり、実証性が高い。また、収益価格は、対象標準地上に高層の店舗兼事務所を想定して求めた試算価格であり、各種指標等の規範性が高い。以上の各試算価格の特性を勘案し、本件では両試算価格を関連づけるとともに、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

銀座地区における中央通り背後の商業地域であるが、訪日外国人の増加等により路面店を中心とした店舗需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中央通り背後の商業地域で、築年の経過したビルの建て替えが見られる。今後も一定の繁華性を有する高度商業地域として推移していくものと予測する。路面店を中心に店舗需要が底堅く、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

主たる需要者は、投資法人、不動産会社及び事業法人が中心であり、当該需要者は主に投資物件としての利用を目的とする取引が多い。それゆえ当該需要者は主に不動産の収益性に着目して取引意思を決定するが、銀座地区においては代替・競争関係にある不動産の取引価格にも着目して取引意思が決定される。以上の検討を踏まえ、比準価格と収益価格を相互に関連付け、さらに代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。