地域要因

居住環境・利便性に優れ、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

既成住宅地域として、当分の間、ほぼ現況のまま推移して行くものと予測される。今後、市内各所で住宅地、公営住宅の大量供給が予定されており、地価は微増から下落傾向へ向かうと推測される。

価格決定の理由

周辺地域には遊休土地を活用したアパートも混在しており、一定のアパート需要はあるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はやや低位に試算された。収益性に着目した更地取引はなく、自用目的での取引が大半を占める。よって本件においては、収益価格は参考に留め、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

津波被害からいち早く復旧した当該地域の繁華性は比較的良好で、地価の上昇基調が持続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

商業地はその収益性を指標に土地価格が形成されるが、路線商業地域の収益価格はテナントの業種・業態により左右されるうえに、自己使用目的の業務系用途の需要等もあり、本件で求められた収益価格が有力な指標とならないことから、現実の不動産市場を反映して規範性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

市街化調整区域内の農家集落地域であり、被災者の移転需要が終息した後は、自己利用を前提とした地縁選好者に需要が収斂。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

農家住宅を中心とする市街化調整区域内の旧来からの農家集落地域であり、取引目的は自用が中心である。アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場は成立していないため、収益価格の試算は断念した。比準価格は、同一需給圏を広域に捉え、代替性を有する多数の取引事例に基づき試算した。以上より、比準価格を標準とし、同一需給圏内の需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、代表標準地とは均衡を得ているものと判断した。

地域要因

震災後、土地区画整理事業による市街化区域が拡大し、市街化の影響が増しており、需要も底堅い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の既存住宅地域で、アパート等の収益物件はなく、又それを目的とした取引も見られず、自用目的の取引が中心であることから、比準価格のみを求めた。比準価格については、周辺に適切な取引事例が少ないことから、広範囲に代替性を有する郊外住宅地域の事例を採用して、当地域の特性と市場の実態を反映した妥当な価格が得られた。よって、当該比準価格をもって上記のとおり鑑定評価額と決定した。

地域要因

徒歩圏内にスーパー等の商業施設があり交通利便性に優れ、需給バランスは概ね安定している。

地域要因の将来予測

移転需要が終息し、市全体で不動産需要は減少傾向にある。中心市街地内にある既成住宅地域で、生活利便性に優れることから需給バランスは概ね安定しており、地価水準は微増傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

ファミリータイプを中心にアパートも混在するが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。自用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、実証的な比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

最寄り駅に近い平坦部の住宅地域で、商業地にも近く良好な利便性により、地価は微増傾向が継続している。

地域要因の将来予測

最寄り駅に近い既成住宅地域であり、当面は現状を維持する見込みである。近年の蛇田地区開発の影響等により、地価は当面微増傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

アパートも見られる一般住宅地域であるが、賃貸市場は熟成しておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。当地域の不動産取引は自用目的が中心であることから、収益価格を参考とし、代表標準地との検討も踏まえて、蛇田地区の市場動向を適切に反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新たに石巻商圏の中心となっている商業地域内にあり、商況は安定している。需要は堅調だが、売り物件がないため、取引はほとんど見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の店舗が中心のため、賃貸市場は活発ではないが、取引に当たっては投資採算性に着目した価格決定が想定される地域性を有していることから、市場性を反映した比準価格を重視するとともに、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅・商店・事務所の混合地域であるが、当面この状態が持続すると予想する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

店舗・事務所のほかに住宅やアパートも見られる地域であるが、収益価格は低位に試算された。近隣地域においては、投資採算を意識した土地取引は少なく、自用目的の取引が主であると判断されたため、収益価格は参考に留め、取引事例比較法によって求められた比準価格を採用することとする。代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地として熟成度を増し、利便性も上位にあるため、居住希望者は多い。

地域要因の将来予測

熟成途上の住宅地域で、震災移転需要が見られた地域であるが現在は沈静化し、今後は住宅地としてより熟成して行くものと予測され、地価は微増傾向にある。

価格決定の理由

戸建住宅中心の住宅地域でアパート等収益物件の需要は小さく、自己使用目的の取引が中心であるため、収益価格は試算せず、信頼性のある取引事例により求められた比準価格に、代表標準地との均衡から再検討を加えるに妥当と判断されるので、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

利便性が比較的良く、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

既成住宅地域として、当分の間、ほぼ現況のまま推移して行くものと予測される。今後、市内各所で住宅地、公営住宅の大量供給が予定されており、地価は微増から下落傾向へ向かうと推測される。

価格決定の理由

周辺地域には遊休土地を活用したアパートが散見され、一定のアパート需要はあるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。また収益性に着目した更地取引はほとんどなく、土地取引は自用目的での取引が大半を占める。よって本件においては、収益価格は参考に留め、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅に近く、生活利便性の良好な既成住宅地域で、小幅ながらも地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

今般の震災において被災の程度が軽微であった既成住宅地域であるが、震災需要の終息とともに、今後、地価の上昇基調も終息していくものと予測する。

価格決定の理由

最寄り駅に比較的近いため、一部、共同住宅が認められる地域となっているが、居住の快適性を重視する一般住宅主体の住宅地域のため、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に求められたと判断する。よって、相対的に信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、同一需給圏の需給動向及び代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

震災時には浸水した地域ではあるものの被害の程度が軽微であった地域であり、利便性にも優れていることから、需要は根強い。

地域要因の将来予測

石巻市中心部に比較的近く、利便性も良く品等の高い住宅団地である。震災後は津波被災者による需要により地価は上昇したが、移転需要が沈静化したため、今後の地価は横ばい方向と考えられる。

価格決定の理由

一般住宅のほかにアパートも見られる地域であるが、収益価格は低位に試算された。近隣地域においては、投資採算を意識した土地取引は少なく、快適性を重視する自用目的の取引が主であると判断されたため、収益価格は参考に留め、取引事例比較法によって求められた比準価格を採用することとする。代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

石巻駅前の旧来からの商業地で、周辺では市立病院の建設が始まり、店舗事務所需要の向上が顕在化してきている。

地域要因の将来予測

既に移転済みの市役所、現在建設中の市立病院など集客性の向上が期待されており、当分の間、地価は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

飲食店主体のJR石巻駅前の旧来からの商業地域であるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、代替競争関係にある多数の取引事例より求めたもので、規範性が高い。以上、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、同一需給圏の需給動向及び代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

全般的な店舗事務所需要の回復傾向を反映し、小幅ながらも地価は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ旧来からの商業地であるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、代替競争関係にある多数の取引事例より求めたもので、規範性が高い。以上、比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、同一需給圏の需給動向も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

震災時には浸水した地域であるが被害の程度が軽微であった地域であり、利便性にも優れていることから、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

戸建住宅と賃貸アパート等が混在する住宅地域。震災時に浸水したが被害は軽微であり、利便性も良いため地価は堅調に推移した。現時点では移転需要が沈静化したと思われ、今後地価上昇も終息に向かうと予測する。

価格決定の理由

一般住宅のほかにアパートも見られる地域であるが、収益価格は低位に試算された。近隣地域においては、投資採算を意識した土地取引は少なく、快適性を重視する自用目的の取引が主であると判断されたため、収益価格は参考に留め、取引事例比較法によって求められた比準価格を採用することとする。代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。