宮城県石巻市蛇田字新谷地前９７番２(蛇田駅・陸前山下駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


47,000円

2017年01月01日に行った宮城県石巻市蛇田字新谷地前９７番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,000円/㎡としました。

宮城県石巻市蛇田字新谷地前９７番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県石巻市蛇田字新谷地前９７番２
住居表示 
価格47,000円/㎡
交通施設、距離蛇田、190m
地積231㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西4.1m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤薫氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤薫
価格47,000円/㎡
個別的要因南西側道路で、快適性等がやや優るが、特に変動要因はない。
地域要因最寄り駅に近い平坦部の住宅地域で、商業地にも近く良好な利便性により、地価は微増傾向が継続している。
地域要因の将来予測最寄り駅に近い既成住宅地域であり、当面は現状を維持する見込みである。近年の蛇田地区開発の影響等により、地価は当面微増傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧石巻市内のうち門脇地区及び蛇田地区を中心とする住宅地域。需要者の中心は市内の在住者であるが、周辺市町からの被災者転入もある。蛇田地区の土地区画整理事業の施行区域に近年商業施設が集積するなど利便性が高まっており、需要は堅調である。土地は230㎡で1，000万円程度、新築の戸建物件は2，500万円程度が市場の中心価格帯である。
一般的要因石巻市内では区画整理等による宅地供給が開始され、被災者の移転需要は収束し、需給は緩みつつある。

濱田雄一氏による調査レポート

不動産鑑定士濱田雄一
価格47,100円/㎡
個別的要因南西側道路で選好性が増している。個別的要因に変動はない。
地域要因郊外型大型店舗の利便性がよい既成の市街地で、津波被害も軽微であったことから移転需要が集まり地価水準は微増。
地域要因の将来予測蛇田駅周辺の戸建住宅や賃貸アパートが建ち並ぶ既成住宅地域で、地域内に格別の変動要因はないので当分の間は現状維持と予測する。津波浸水被害が軽微で移転需要が持続しており地価の微増傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、石巻市内の旧市街地のうち門脇地区及び蛇田地区を中心とする住宅地域。需要者は、市内の在住者が中心であるが、被災した周辺市町からの移転需要も継続しており地価は微増傾向。中心となる価格帯は、土地は230㎡で1100万円程度、新築戸建は2000万円台後半と思料する。
一般的要因時間の経過と共に移転需要が沈静化し、地価水準が微増から横ばいに転じた地域も現れ始めた。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度4386152
北緯 141度279574

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

蛇田駅(地価相場 47,000円/㎡)陸前山下駅(地価相場 44,200円/㎡)石巻駅(地価相場 45,750円/㎡)曽波神駅(地価相場 47,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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