宮城県石巻市錦町３５番８(陸前山下駅・蛇田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


44,300円

2017年01月01日に行った宮城県石巻市錦町３５番８(宮城県石巻市錦町３−５１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,300円/㎡としました。

宮城県石巻市錦町３５番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮城県石巻市錦町３５番８
住居表示錦町３−５１
価格44,300円/㎡
交通施設、距離陸前山下、350m
地積266㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮本一輝氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本一輝
価格44,300円/㎡
個別的要因南東側道路で日照、通風等居住の快適性が優れるものの、変動状況としては特段の要因はない。
地域要因最寄り駅に近く、生活利便性の良好な既成住宅地域で、小幅ながらも地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測今般の震災において被災の程度が軽微であった既成住宅地域であるが、震災需要の終息とともに、今後、地価の上昇基調も終息していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は石巻市中心部の既成住宅地域の存する圏域と判定した。需要者は石巻市在住の標準的所得者層が中心となっている。災害公営住宅の完成などを受けて、住宅需要の落ち着きを見せているエリアもあるが、利便性及び居住環境の良好なエリアの地価は、小幅ながらも依然として上昇傾向にある。市場の中心価格帯は新築戸建分譲で総額2900万円程度、更地で総額1200万円程度となっている。
一般的要因需要者による選別が進み、地価上昇のエリアと地価下落のエリアの二極化傾向が窺えるようになってきている。

秋元康男氏による調査レポート

不動産鑑定士秋元康男
価格44,300円/㎡
個別的要因南東側で道路に接面するため、標準的画地と比較すると居住の快適性がやや優れるが、変動状況としては特段の要因は無い。
地域要因最寄駅徒歩圏の地勢平坦な既成住宅地域である。住環境も概ね良好であることから需要は底堅い。
地域要因の将来予測最寄駅徒歩圏の住宅地域として成熟しており、当面は現状維持の状態で推移するものと予測する。復興事業の進捗に伴い需給は概ね均衡しており、地価水準は概ね横這い乃至微増傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧石巻市を中心とする市内全域の住宅地域。主たる需要者は圏内の居住者であり、圏外からの流入は限定的。土地区画整理事業等による宅地供給は順次進行しており、市場は落ち着きをみせている。今後は、圏内の住宅地についても選好性により二極化傾向が進むと思われる。利便性に優る当地域では、需給は概ね均衡している。需要の中心価格帯は、土地は250㎡程度で1，000万円台前半、同規模の新築戸建住宅で2，500万円前後である。
一般的要因市内人口、土地取引件数は減少傾向。復興公営住宅、土地区画整理事業等の進行により住宅地需要は落ち着きつつある。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度4348548
北緯 141度2896123

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

陸前山下駅(地価相場 44,200円/㎡)蛇田駅(地価相場 47,000円/㎡)石巻駅(地価相場 45,750円/㎡)曽波神駅(地価相場 47,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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