地域要因

特に大きな変動要因は認められない。当該地域はJR駅や公園等に近く住環境が比較的良好であり、需要は強含みで地価も微増傾向にある。

地域要因の将来予測

JR百合が原駅及び百合が原公園から徒歩圏内に所在する住宅地域で、ここ当分は現状維持で推移するものと予測される。JR駅、公園に近い立地性から需要は強含みで、地価水準は上昇傾向にある。

価格決定の理由

当該地域はJR百合が原駅に近い一般住宅、アパート等が混在する地域である。市場分析の結果、手法の適合性は比準価格が優り、収益価格は地価水準を下支えする側面を有するに過ぎない。比準価格は百合が原地区の類似性の高い事例より求めており実証的で信頼性が高い。よって試算価格の調整は、説得力のある比準価格を中心に、収益価格を関連付けて、代表標準地からの検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

交通利便性に劣る郊外住宅地域で、地域要因の変動は特にない。

地域要因の将来予測

当該地域は今後とも、中規模一般住宅が多い郊外住宅地域として推移していくものと予測する。地価は概ね底値圏に達したと見られ、横這い傾向と思料する。

価格決定の理由

付近にはアパート等の収益物件は殆ど見受けられず、自用目的の取引が中心であり、賃貸市場が成立していないため収益価格は試算しなかった。よって周辺類似地域に存する規範性の高い5事例を採用して試算した、説得力ある比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、最新の不動産取引市場の動向も勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

郊外住宅地域であり、住宅地需要の増加等により若干上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後についても同様に推移して行くものと予測する。地価水準は住宅地の需要回復から若干の上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

大半が一般住宅であり共同住宅等の収益物件は殆どなく、転勤等の事情により戸建住宅を賃貸するケースが散見される程度である。戸建住宅の自用目的での取引が中心であることから、試算価格の調整にあたっては地域的特性を考慮して、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。住環境の比較的に良好な地域であり地価水準は安定的で横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

幹線道路背後の住宅地域である。特段の変動要因はなく、今後も現状の住環境を維持して推移するものと予測する。市郊外ではあるが比較的に居住性も良く地価は安定的で横這い傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地を含む近隣地域は戸建住宅地域のため、収益物件は殆ど見られず賃貸市場が形成されていない事から収益還元法は適用できなかった。比準価格は篠路地域の信頼性の高い事例を採用し、適正に補修正・要因比較を行って求めたもので、取引の実情を反映した実証的な価格である。よって代表標準地・前年標準地価格からの検討、市場性の再確認を行い、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな変動要因はない。JR篠路駅徒歩圏の住宅地域で、地価水準は安定的である。

地域要因の将来予測

篠路地区でもJR駅に近い既成住宅地域であり、特に変動要因は見られず現状維持と予測する。郊外の住宅地域であるが、JR駅の徒歩圏内であり地価は安定的に推移している。

価格決定の理由

当該地域はJR篠路駅西側に存する一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、共同住宅等の収益物件は殆どなく賃貸市場も未成熟であることから収益還元法の適用は断念した。地域内の取引は戸建住宅の自用目的のものが中心であることから代表標準地との検討結果をも踏まえ、市場の動向を反映した実証的価格として信頼性が高い比準価格をそのまま採用することとし、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の既成住宅地域であり、住宅地需要の増加等により若干の上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

百合が原地区の一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後についても同様に一般住宅の建つ地域として推移するものと予測。住宅地の需給関係は比較的安定し、地価水準は若干の上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり共同住宅等の収益物件は殆どなく、転勤等の事情により戸建住宅を賃貸するケースが散見される程度である。よって、収益資料は相対的に限界があるため、収益価格は試算せず、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に大きな変動要因はない。郊外の商業用地への需要は弱く、地価は横這い基調にある。

地域要因の将来予測

店舗、事務所、営業所等が建ち並ぶ商業地域で、特に大きな変動要因は見当たらず、今後も現状維持で推移するものと予測する。地価水準も安定的と予測される。

価格決定の理由

市場分析の結果、比準価格・収益価格とも適合性は認められる。比準価格は規範性のある事例より求めており市場動向を反映した実証的な価格である。収益価格は競争力の関係から地価に見合う賃料設定ができず低位に求められたと判断される。よって試算価格の調整は、信頼性が優る比準価格を標準に、収益価格をも関連づけ、代表標準地からの検討結果をも踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが、交通接近条件が劣る地域のため、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は北区郊外の戸建住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。都心から遠く、交通接近条件が劣る地域のため、地価は概ね横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺はJR篠路駅から距離があり、また、行政的条件の制約もあることから、アパート等の収益物件は散見される程度の戸建住宅地域である。当該地域は自己使用目的の取引が支配的であり、賃貸市場が形成されていないため、収益還元法の適用を断念した。以上より、本件は市場性を反映している実証的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はないが最寄り駅及び都心から距離のある郊外住宅地域であり、地価は若干の下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

札幌都心部から距離があり、市街化調整区域に隣接する北区郊外の戸建住宅地域である。旧琴似川の東側に位置することから地域の連続性にやや劣り、地価は若干の下落基調にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

札幌都心部から距離がある郊外住宅地域であり、アパート等は散見される程度で、賃貸市場が未成熟であること等から収益価格は求められなかった。試算価格の調整にあたっては、市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道沿いに小売店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、土地価格に影響を与える大きな変動要因は見られず、地価水準は横ばい傾向。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

国道沿いの路線型郊外商業地域であり、取引においては収益目的での取引は散見される程度で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格は低位に試算された。主として、自用の店舗等の敷地としての取引が中心であることから、試算価格の調整にあたっては、市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地下鉄駅、JR駅徒歩圏で交通利便性等の良好な地域の地価は上昇傾向にある。また、商業施設が集積する幹線周辺の住宅地の地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変動はなく、今後とも現状のまま推移するものと予測する。郊外の土地需要が低迷する中、JR線駅に近い地域であり都心へのアクセスは比較的良好で地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

JR太平駅周辺は、戸建住宅が建つ郊外の住宅地域であり、アパート等の収益物件はほとんど無く、取引は自用目的が中心である。戸建住宅が中心の地域であるが、戸建住宅の賃貸もほとんどなく、賃貸市場が形成されていないため収益価格は試算せず、本件においては売買市場の実態を反映した比準価格を採用して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

中央区の駅近接地域に集中していたマンション用地需要は、都心部の地価上昇により郊外にも拡散し始めており、地価も若干の回復傾向となっている。

地域要因の将来予測

当該地域は今後とも、中高層マンションが多い住宅地域として推移するものと予測する。地下鉄駅からやや距離があるものの、値頃感から需要は回復傾向にあり、地価は僅かに上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は駅からやや距離があることから、分譲マンションを想定することは投資採算性から現実的でなく、賃貸マンションを想定して収益還元法を適用したが、賃料水準、空室状況、競争の状態等により、収益価格は低めに試算された。よって、東区内の大規模画地に係る4事例を採用して試算した、市場の実態を反映して信頼性に優る比準価格を標準とし、収益価格を参考に、最新の不動産取引市場の動向も勘案して、鑑定評価額を上記のとおりとした。