地域要因

特段の変動はないが、交通接近条件が劣る当該地域への需要は弱く、地価水準は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

交通条件の劣る既成住宅地への需要は弱く、地価は下落と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は周辺も含めてアパートが見られず戸建て住宅が多数を占め、取引は自用目的が中心である。賃貸のアパートを想定し収益価格を試算したが、新規に土地を購入してアパートを経営するような地域ではなく、投資に対応する賃料は取れない。したがって、収益価格は参考に留め、代表標準地価格との均衡に留意のうえ、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

郊外の新興住宅地域で、徐々に住宅の建込みが進捗しつつある地域であるが、周辺の区画整理による供給圧力から、地価はやや弱含み傾向にある。

地域要因の将来予測

市郊外の新興住宅地域。戸建住宅の建込みが進みつつある地域ではあるが、周辺一帯では依然として宅地の供給が続き、この影響から地価もやや弱含みで推移することが予測される。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域の一画に在り、アパ−ト等の収益物件が見当たらず、自用目的での取引が支配的な地域であるため、収益価格は得られなかった。標準地と同じみどり台地区内の周辺類似住宅地域に在る規範性に優れた取引事例から求めた比準価格が、客観的で説得力があるものと認められるため、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格をそのまま採用、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駒場町の既成住宅地域。既成住宅地域の不動産需要は弱く、地価も弱含み傾向である。

地域要因の将来予測

既成住宅地域。地価に影響を与えるような特段の変動要因は無いものの、土地需要は未だ強くは無く、地価も弱含み。今後も同様の状況で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、比較的取引時点の新しい事例を含む5事例より求めている。また、適正な補修正等により市場性を反映した説得力を有する価格が求められたと判断する。一方、収益価格は自己使用の戸建住宅が主体で、賃貸市場が未成熟のため、適用を断念した。以上より、精通者意見等も考慮しつつ、一般的に取引の指標となる取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

中心部に近い住宅地域であるが、不動産市況に影響を与える大きな変化はみられず、地価は未だ若干の下落基調にある。

地域要因の将来予測

市内中心部に比較的近く、戸建住宅やアパート等が建ち並ぶ既成住宅地域であるが、新規分譲地との需要の競合等により、明確な地価水準の回復までは未だ時間を要する可能性がある。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等も見られる住宅地域であるが、長年続く不動産市況の低迷等から、地価に見合った適切な賃料を収受することが困難であり、収益価格は低廉な水準で算出される結果となった。比準価格は、実際に行われた複数の取引事例に基づいて算出した十分に実証性を備えた価格であり、代表標準地を規準とした価格との均衡性からもその妥当性が確認されることから、当該比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

恵庭駅周辺整備の好影響の期待感はあるが、地価上昇には至っておらず、土地価格は未だ弱含み傾向。

地域要因の将来予測

駅への接近性等の優る既成住宅地域。恵庭駅周辺整備の好影響が期待されるものの、現段階では土地価格が上昇に転じるまでの状況にはない。今後暫くは、弱含みの状況が続くものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、正常取引の4事例より求めており、適正な補修正等により、市場性を反映した説得力を有する価格が得られたと判断する。一方、収益価格も、一定の収益性を反映した価格が求められたものと判断される。当該地域は収益性よりも快適性が重視される住宅地域につき、市場性を反映した比準価格を採用し、精通者意見等にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

JR駅の徒歩圏内に在り、低廉な価格で供給される区画整理事業地区住宅地との競合があるものの、接近性等から比較的堅調な宅地需要が見られる。

地域要因の将来予測

地域に特段の変動はなく、当面現状で推移するものと思われるが、最近の景気動向による宅地需要の回復が見られる反面、区画整理の宅地供給圧力もあり、地価は横這い乃至若干弱含み傾向を見せるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域はアパ−ト等の収益物件が見当たらず、また戸建住宅の賃貸は特殊な事情以外ほとんどなく、自用目的での取引が支配的な地域であるため、収益価格は得られなかった。採用した取引事例は長都駅を最寄駅とする周辺類似住宅地域に属する比準性が高いもので、これらから求めた比準価格が客観的で説得力があるものと認められるため、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格をそのまま採用、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中心部からの接近性の劣る住宅地域。利便性がやや劣ることもあり、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

市街中心部から距離があり利便性がやや劣る住宅地域。地価に影響を与えるような特段の変動要因は無いものの、土地需要も弱く、地価は弱含み。今後も同様の状況で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、近時の白樺町地区の規範性の高い事例が見当たらず、やや広範囲の事例より求めたが、適正な補修正等により市場性を反映した説得力を有する価格が求められたと判断する。一方、収益価格は自己使用の戸建住宅が主体で、賃貸市場が未成熟のため、適用を断念した。以上より、精通者意見等も考慮しつつ、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

臨空工業地区に比べ、北信濃、上長都工業地区への需要は弱く、工業地域間の競合もあり、地域の工業地取引は少なく地価も下落傾向を続けている。

地域要因の将来予測

地域は今後も同様な利用状況で推移するものと思われる。景気動向を反映した企業の投資意欲の回復傾向が窺えるものの、市内の空港周辺の工業団地との競合もあり、需給、地価共弱含み傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は自用の工場等がほとんどの地域で、事業者向けの賃貸市場は形成されておらず収益価格は得られなかった。比準価格については、地域の土地取引は乏しく、広域的な工業地の取引事例を採用したが、これらが比準性に優れたものばかりとは言い難いものの、手法に客観性が認められるためこれを標準として、今後の工業地、業務用地需要の動向予測も加えた結果、比準価格をそのまま採用、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

市内中心部からの接近条件に劣る市街地外周部付近の住宅地域。利便性が劣ることに加え、住宅供給過剰の影響等もあり、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅地としては熟成した地域。中心市街地から遠い利便性の劣る住宅地域であることに加え、市街地郊外における宅地供給過剰の影響等もあり地価は下落傾向。今後も同様の状況が続くことが予測される。

価格決定の理由

 近隣地域は市街地郊外の戸建住宅地域内にあり、アパート等の収益物件は殆んど見当たらず賃貸市場が形成されていないため収益価格を試算し得なかった。一方、比準価格は近隣地域周辺の類似地域内に存する比較検証性の高い取引事例から試算された市場性を適切に反映する価格と認められる。自己使用目的での取引が支配的である地域の現状を鑑み、代表標準地との検討を踏まえた上で比準価格をそのまま採用する事が妥当と判断し、上記の鑑定評価額と決定した。

地域要因

環境良好な区画整然とした住宅地で一定の需要が見込める地域ではあるが、周辺の区画整理による宅地供給の影響を受け、地価はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

住環境良好な区画整然とした住宅地域で、この定評から需要は見込める地域であるものの、地域周辺の区画整理等による宅地供給の影響もあり、地価は今後共若干弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパ−ト等の収益物件が見当たらず、また戸建住宅の賃貸は特殊な事情以外ほとんどなく、自用目的での取引が支配的な地域であるため、収益価格は得られなかった。採用した取引事例は全て規範性に優れたものとは言い難いが、周辺の類似住宅地域に在る事例から求めた比準価格が客観的で説得力があるものと認められるため、代表標準地との検討を踏まえた結果、比準価格をそのまま採用、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

恵み野駅周辺地区、黄金バイパス地区との競合や商圏分散化の中で、周辺地域の需要は低下が続いており、需給動向は軟調。

地域要因の将来予測

中心部の道道沿線に位置する普通商業地域は、特段の変化はなく現状維持である。JR恵み野駅周辺や黄金地区との競合により弱含みだが駅周辺の整備事業により、地価水準は若干の改善傾向で推移と予測される。

価格決定の理由

収益価格は一定の賃貸市場が成熟していることから、土地価格に見合った妥当な水準と判断されるが、取引に当たっては実勢価格に基づく市場性が重視される傾向にあり、その位置付けは相対的に劣る。従って、豊富な事例で市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格は参考程度に止めて価格調整を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、本標準地は代表標準地である。

地域要因

周辺に利便施設が見られる既成住宅地域だが、JR駅やバイパス周辺地域との競合から、需給動向は低調である。

地域要因の将来予測

中心部周縁の混在住宅地域は、特段の変化もなく現状維持。利便施設への接近性は概ね良好だが、区画や街路の整然性が劣り、新造成の分譲地との競合から地価は緩やかな下落基調で推移することが予測される。

価格決定の理由

自家利用が中心の住宅地域であり、適正な賃貸事例の収集が困難であることから、収益価格の試算は行わない。一方、比準価格は豊富な事例によって試算され、市場性を基礎とする実証的な価格と言える。従って、比準価格を標準に、地域の市場動向等も勘案し、周辺の住居系標準地価格との均衡も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、本標準地は代表標準地である。

地域要因

景気不安要因、今後も続く地域周辺での区画整理による宅地供給過多による宅地間の競合も激しく、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

市郊外の住宅地域。戸建住宅の建築が見受けられる地域ではあるが、宅地の供給過多もあり、この影響から地価もやや弱含みで推移することが予測される。

価格決定の理由

一般戸建住宅が主であり、収益物件の取引が低調で収益物件自体の賃料も低い事から収益価格はマイナスとなり収益価格の算定は断念した。鑑定評価額の決定にあたっては現実的な取引から不動産の経済価値を適正に反映した比準価格を中心に、代表標準地との検討、単価と総額との関連の適否を踏まえ、更に千歳市における人口動向・建築着工動向、更にあずさ地区・北陽高校前地区等の分譲住宅販売動向も加味し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

新千歳空港IC近くに流通施設を主とした「新千歳空港ロジスティクスセンター」の分譲が開始（平成27年4月）され、需要の競合等が予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 企業におけるデフレマインドからの脱却は容易ではなく、中小工場・流通倉庫等の新規による設備投資は少なく、工場関係の賃貸市場も極めて低調で賃貸物件は殆ど見られない。賃貸市場が成立していないため収益価格は試算し得なかった。近隣地域では自己使用目的の取引が支配的であり、代表標準地からの検討を踏まえた上で実際の土地取引を基に実勢価値を適正に反映する比準価格を採用し、昨今の工業地需要の動向等も考慮して、上記の鑑定評価額と決定した。

地域要因

中島町所在の既成住宅地域。あまり人気のある地域とは言えず、需要は弱い状況で、地価は弱含み。

地域要因の将来予測

既成住宅地域。地価に影響を与えるような特段の変動要因は無いものの、街路の整然性等からか、あまり人気のある地域とは言えず、地価も弱含み。今後も同様の状況で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、近時の周辺地区での取引が少なく、対象標準地とやや接近性の劣る事例も採用したものの、適正な補修正等により市場性を反映した説得力を有する価格が得られたと判断する。一方、収益価格も、一定の収益性を反映した価格が求められたものと判断される。当該地域は収益性よりも快適性が重視される住宅地域につき、比準価格を採用し、代表標準地との均衡、精通者意見等にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

田園住宅の建築等を目的とした市街化調整区域内の住宅地域で、宅地取引は少ないが、地価水準を大きく押し下げる要因も見受けられない。

地域要因の将来予測

自然環境等との調和を図った田園住宅団地として分譲されており、重視される要因が一般的な住宅地域とは異なるが、生活利便性が見劣りするため、今後の土地需要の動向を注視する必要がある。

価格決定の理由

収益物件が全く見られない市街化調整区域内の住宅地域の特性から、賃貸市場が形成されておらず、収益価格を試算することはできない。一方で、比準価格は近隣地域内の複数の取引事例等を採用して求めた実証性を備えた価格であり、比準過程も適切であったものと認められる。比較可能な代表標準地等がなく、規準価格を求めることができなかったが、比準価格の精度に問題は認められないことから、当該価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。