北海道恵庭市中央４２３番３１(恵庭駅・恵み野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


11,200円

2017年01月01日に行った北海道恵庭市中央４２３番３１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,200円/㎡としました。

北海道恵庭市中央４２３番３１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番北海道恵庭市中央４２３番３１
住居表示 
価格11,200円/㎡
交通施設、距離恵み野、3,400m
地積601㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

山口貴路氏による調査レポート

不動産鑑定士山口貴路
価格11,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因田園住宅の建築等を目的とした市街化調整区域内の住宅地域で、宅地取引は少ないが、地価水準を大きく押し下げる要因も見受けられない。
地域要因の将来予測自然環境等との調和を図った田園住宅団地として分譲されており、重視される要因が一般的な住宅地域とは異なるが、生活利便性が見劣りするため、今後の土地需要の動向を注視する必要がある。
市場の特性同一需給圏は、市街化区域も含めた市内の住宅地域全域に及ぶが、主たる需要者は良好な自然環境を求める地縁性を有する者であり、生活利便性等を重視する中心部近郊の住宅地とは需要者の視点が異なる。今後、取得した土地の転売等が出始めるまで土地売買は稀少であるものと見込まれるが、市街化調整区域内の住宅地としては需要は比較的堅調であった。更地取引で、敷地規模の大きさから概ね600万円から700万円程度が取引の中心価格帯となっている。
一般的要因札幌市への接近性、安定した人口動態等から、利便性の良い地域を中心として、不動産需要に底堅さがみられつつある。

後藤敏之氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤敏之
価格11,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因調整区域内の田園分譲地であり、周辺の需給動向は低調だが、環境や街区形成等による特殊な需要が見られる。
地域要因の将来予測調整区域内の戸建住宅地域は、範囲も限定されており現状維持である。近年開発されたやや特殊な田園分譲地であるが、市内の宅地供給状況から地価水準は緩やかな下落傾向が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は市街化調整区域内も含む郊外住宅地域一円と判定される。中心となる需要者は一次取得の市内居住者や転入者の他、住替え層も含む。市街化調整区域に開発された田園分譲地で、画地が広く街区形成が良好なことから、他の調整区域内宅地に比べて地価水準は一段階高く、地価の下落幅は小さい。需要の中心となる価格帯は、更地で500∼700万円程度、戸建物件は流通していないため、判定は困難である。
一般的要因札幌市を中心とした管内経済の回復やインバウンド需要に牽引されて、弱含みではあるが緩やかな回復基調にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 42度8909137
北緯 141度5794455

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

恵庭駅(地価相場 19,550円/㎡)恵み野駅(地価相場 19,800円/㎡)サッポロビール庭園駅(地価相場 22,300円/㎡)島松駅(地価相場 19,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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