兵庫県芦屋市浜風町１２番４６(打出駅・芦屋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


164,000円

2017年01月01日に行った兵庫県芦屋市浜風町１２番４６(兵庫県芦屋市浜風町２２−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を164,000円/㎡としました。

兵庫県芦屋市浜風町１２番４６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県芦屋市浜風町１２番４６
住居表示浜風町２２−２
価格164,000円/㎡
交通施設、距離打出、1,700m
地積208㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北6.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

布谷嘉浩氏による調査レポート

不動産鑑定士布谷嘉浩
価格164,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅から遠く、臨海部の津波リスクによる需要の弱さから、地価水準は若干の弱含みとなっている。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、今後とも現況の住環境を維持すると予測する。住環境に優るが、最寄駅から遠く臨海部の津波リスクによる需要の弱さから、地価水準は若干の弱含みに推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪神本線沿線の概ね芦屋市南部の住宅地が圏域である。需要者の中心は、芦屋市内の居住者が中心であるが、他市からの流入もある。区画整然とした閑静な住宅地であるが、駅へは距離があり、海岸部にあるため津波リスクも考慮され、需要が弱く、地価推移はやや弱含みとなっている。市場の中心価格帯は、土地は取引規模が200㎡程度で3000万円台、新築建売住宅はあまり見られない。
一般的要因芦屋市住宅地は、全国的に著名であり、住環境・利便性にも優れ、選好性は強く、地価上昇傾向にある。

澤田良一氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田良一
価格165,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅から遠く、利便性が劣ることなどから需要は弱く、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は中規模一般住宅を主とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。市街地中心部よりやや離れた臨海部に位置するため需要は弱く、地価は下落傾向を示すものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪神本線沿線で、概ね芦屋市南部の住宅地域。需要者の中心は芦屋市及び隣接市居住者であるが、大阪方面等からの転入者も見られる。街区の整然とした閑静な住宅地域ではあるが、利便性の観点等より臨海部に位置する住宅地に対する需要は依然弱含み。土地は200㎡程度で3，000万円台前半が取引の中心となっている。
一般的要因芦屋市においては、人口は微減傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、緩慢な動きが継続している。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度72063350000001
北緯 135度3224411

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

打出駅(地価相場 328,000円/㎡)芦屋駅(地価相場 316,500円/㎡)香櫨園駅(地価相場 294,000円/㎡)芦屋駅(地価相場 349,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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