兵庫県西宮市上葭原町１４番８(香櫨園駅・打出駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
261,000円
2016年01月01日に行った兵庫県西宮市上葭原町１４番８(兵庫県西宮市上葭原町３−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を261,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県西宮市上葭原町１４番８ |
| 住居表示 | 上葭原町３−１６ |
| 価格 | 261,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 香櫨園、700m |
| 地積 | 238㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅にマンションも介在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
長宗巧氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長宗巧 |
|---|---|
| 価格 | 260,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 一般住宅地域としての住環境は維持されており、人気エリアの上昇基調の影響を受けて、地価はやや回復傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 共同住宅が介在する住宅地域であり、現状特に影響を及ぼす変動要因は認められず、当分の間は現状維持と予測する。良好な住環境で人気があるエリアで、地価は緩やかに上昇傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は西宮市・芦屋市のうち、阪神本線沿線の住宅地域である。需要者は阪神間の居住者が中心で、海が近いので敬遠される場合もあるが、一方で根強い人気もある。阪神本線香櫨園駅から徒歩圏内にあり、利便性も高い。名声による一定の需要は認められ、緩やかに地価は上昇している。標準的画地規模で土地は6，000万円弱程度で、比較的規模が小さい新築戸建住宅で4，000万円∼5，000万円が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 需要の強い地域では、供給側の売惜しみが顕著になってきているが、需要者も合理的判断をしており、高値は追わず、結果、取引件数が低下している。 |
中山健一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中山健一 |
|---|---|
| 価格 | 261,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特筆すべき個別的要因の変動はない。 |
| 地域要因 | 夙川に近く、最寄駅から徒歩圏内にあり、利便性や居住環境が良好な住宅地域で、需要は底堅い。地価は上昇傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅のほかマンションも見られる住宅地域で、地域要因に格別の変動は認められず、当分の間、現状を維持するものと予測する。香櫨園地区では上位の住宅地域であり、地価は上昇基調で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪神電鉄本線を中心とする西宮市及び芦屋市の南部の住宅地域である。需要者の中心は西宮市内に居住し、市内の事業所や大阪・神戸方面へ通勤する会社員が大半を占めている。利便性や居住環境が良好なことから、需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は、240㎡の土地で6，000万円程度だが、細分化された場合は120㎡の土地で3，200万円前後、新築の戸建住宅は5，000万円半ば前後である。 |
| 一般的要因 | 西宮市の人口・世帯数は微増傾向にあり、高齢化率は県全体よりも低い。当市は文教住宅都市のブランド持続をめざし中南部の住宅地域は人気が高い。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7290218 北緯 135度3273879 |
参考：該当物件周辺マップ
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兵庫県芦屋市春日町３３９番１外兵庫県西宮市弓場町２５番２及び２６番２兵庫県西宮市越水町８０番兵庫県西宮市宮前町３５番１兵庫県西宮市上葭原町１４番８兵庫県西宮市荒戎町１０１番兵庫県西宮市上甲子園４丁目１０９番兵庫県西宮市泉町１９番兵庫県西宮市川添町３１番５兵庫県西宮市中浜町５番１外兵庫県西宮市山口町下山口３丁目４３９番
参考：近隣駅の地価相場
香櫨園駅(地価相場 294,000円/㎡)打出駅(地価相場 328,000円/㎡)さくら夙川駅(地価相場 300,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)夙川駅(地価相場 353,000円/㎡)芦屋駅(地価相場 349,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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