佐賀県佐賀市天祐１丁目２５８番３(佐賀駅・鍋島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


57,900円

2016年01月01日に行った佐賀県佐賀市天祐１丁目２５８番３(佐賀県佐賀市天祐１−３−３０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,900円/㎡としました。

佐賀県佐賀市天祐１丁目２５８番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番佐賀県佐賀市天祐１丁目２５８番３
住居表示天祐１−３−３０
価格57,900円/㎡
交通施設、距離佐賀、2,100m
地積350㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模な小売店舗等が多い近隣商業地域
前面道路の状況北16.0m市道
その他の接面道路西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

於保繁樹氏による調査レポート

不動産鑑定士於保繁樹
価格57,900円/㎡
個別的要因 商環境に影響を与える価格形成要因の変動は特にない。
地域要因 地域内に目立った変化はない。また景気回復の実感も乏しい。一方、地価は水準に近接してきており、底値を探りつつある。
地域要因の将来予測 標準地が属するエリアでは目立った変化はない。賃上げや商品券等も景気を浮揚させる程の効果はなく、相変わらず景気回復の実感は乏しい。一方、地価はようやく底値を探りつつある。
市場の特性同一需給圏は佐賀市内の商業地域である。需要者の中心は県内外の物販、小売、飲食等の事業者である。消費再増税こそ延期されたが、特色がなく変化に乏しい、従来型の商業地域ほど集客は伸びていない。中間層の消費マインドは鈍く、商況は停滞、景気回復の実感は乏しい。人口減に加え、郊外店との競合、都市間競争等、状況は好転していない。需給は力強さに欠けている。物件毎の規模等が異なるため、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。
一般的要因 消費増税後、賃上げや商品券等のカンフル剤はあったが、天候不順もあり消費の回復は鈍い。一方、地価は地方でも下げ止まりの端緒がみられる。

後藤修氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤修
価格57,800円/㎡
個別的要因特段の個別的要因の変動はないものと判断した。
地域要因駐車場不足などの社会の変化に対応していないが、低金利政策等により不動産市場の需給は改善傾向である。
地域要因の将来予測近隣型商業である飲食店や床屋・学習塾・菓子屋などの店舗を中心とした地域である。今後も現状を維持し、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は佐賀市内の商業地域である。需要者は全国展開する小売業・飲食業が中心であり、九州北部を基盤とする中小法人も含まれる。低価格販売の薬局スーパーが出店するなどの変化はあるものの、近隣地域内は昭和時代の店舗構成であるため、集客力は弱まっており、大型のショッピングモールや郊外型店舗などに客足を獲られている。需要者の中心となる価格帯は需要者ごとに個別性が強く、取引も少ないため明確にすることは困難である。
一般的要因アベノミクス効果等からか住宅地の取引件数が増加しており、住宅地の取引市場もやや明るい状況であり、商業地は需給改善が出始めている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2568154
北緯 130度28119

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

佐賀県佐賀市嘉瀬町大字中原字五本杉籠２０２１番１２佐賀県佐賀郡諸富町大字諸富津字四本松六８０番３佐賀県佐賀郡諸富町大字寺井津字西寺井５３１番佐賀県佐賀郡諸富町大字為重字石塚分一本杉二角３４４番１佐賀県佐賀郡諸富町大字山領字福田分水町９７２番佐賀県佐賀郡大和町大字久池井字四本松１８７８番１佐賀県佐賀郡大和町大字久池井字五本柳９３２番１佐賀県佐賀郡大和町大字尼寺字印鑰１５０４番１佐賀県佐賀郡大和町大字川上字二本松５２４４番１ほか１筆佐賀県佐賀市中折町３０２番佐賀県佐賀市西与賀町大字厘外字三本松六角１１１９番９佐賀県佐賀市高木瀬町大字東高木字八本杉６４７番佐賀県佐賀市鍋島町大字八戸溝字三本杉８９９番２佐賀県佐賀市神野町字一本松３９８番２佐賀県佐賀市神野西２丁目１１１１番６佐賀県佐賀市神野町字一本松８２番佐賀県佐賀市天神２丁目１４２番ほか１筆佐賀県佐賀市中央本町８５番佐賀県佐賀市愛敬町１９０番佐賀県佐賀市本庄町大字本庄字五本杉二５９７番１佐賀県佐賀市多布施１丁目３５６番５佐賀県佐賀市鍋島町大字八戸溝字新一本杉二角６３８番５７佐賀県佐賀市神園３丁目１６３６番佐賀県佐賀市末広１丁目４１１番１７佐賀県佐賀郡川副町大字南里字屋敷田１１５７番２１佐賀県佐賀郡川副町大字犬井道字四本谷３３２番第２イ佐賀県佐賀郡大和町大字久池井字二本松１５４３番４１佐賀県佐賀市鍋島町大字八戸溝字一本椿１２７４番１８佐賀県佐賀郡川副町大字犬井道字五本谷７１９番１外佐賀県佐賀郡諸富町大字徳富字高津搦７６番１１佐賀県神埼郡三瀬村大字藤原字大谷３９６１番１佐賀県神埼郡三瀬村大字三瀬字反田１２５９番１佐賀県神埼郡三瀬村大字藤原字平松２０２７番佐賀県神埼郡三瀬村大字三瀬字岸高２７６８番１外佐賀県佐賀郡川副町大字犬井道字八竜９６３番４外佐賀県佐賀郡川副町大字早津江字一本松一角２０５番１佐賀県佐賀郡東与賀町大字田中字二本谷５３１番２０佐賀県佐賀郡東与賀町大字下古賀字実久４４３番４佐賀県佐賀郡東与賀町大字下古賀字大明神２０４６番１佐賀県佐賀郡東与賀町大字田中字二本谷５７６番１佐賀県佐賀郡久保田町大字新田字福富籠１７７２番１外佐賀県佐賀郡久保田町大字徳万字徳万宿３１５番１外佐賀県佐賀市神野東４丁目２１８４番外佐賀県佐賀市堀川町１２３番外佐賀県佐賀市白山２丁目１１２番佐賀県佐賀市天神２丁目１２番１佐賀県佐賀市駅前中央１丁目１５２番１佐賀県佐賀市鍋島町大字八戸字城堀籠５８６番１外佐賀県佐賀郡諸富町大字為重字上下分１５９３番佐賀県佐賀郡諸富町大字山領字山領分五本谷四角５００番２３佐賀県佐賀郡諸富町大字徳富字二本黒木六２０７７番１４佐賀県佐賀郡諸富町大字諸富津字二本松五１２５番２佐賀県佐賀郡諸富町大字為重字石塚分三本松三角４０１番１外佐賀県佐賀郡諸富町大字大堂字太田分１５５３番佐賀県佐賀郡川副町大字南里字四本谷四角５５７番１２佐賀県佐賀郡川副町大字早津江字境内１４１番２佐賀県佐賀市神野西３丁目１１４３番１０佐賀県佐賀市八丁畷町４３番１７佐賀県佐賀市昭栄町２２０番佐賀県佐賀市多布施２丁目３７番佐賀県佐賀市田代２丁目１５７番２佐賀県佐賀市諸富町大字徳富字三本黒木四２０４３番１佐賀県佐賀市諸富町大字寺井津字搦１２５番佐賀県佐賀市諸富町大字徳富字八郎右エ門搦１０５４番１外佐賀県佐賀市諸富町大字大堂字太田分１４６０番佐賀県佐賀市富士町大字市川字植木１８２３番佐賀県佐賀市三瀬村藤原字大谷３９６１番１佐賀県佐賀市川副町大字早津江字一本松２０５番１外佐賀県佐賀市川副町大字南里字屋敷田１１５７番２１佐賀県佐賀市川副町大字大詫間字二本松八角４９９番５佐賀県佐賀市川副町大字早津江字一本松２０５番１外

参考：近隣駅の地価相場

佐賀駅(地価相場 28,650円/㎡)鍋島駅(地価相場 42,000円/㎡)バルーンさが駅(地価相場 41,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード