佐賀県佐賀市唐人２丁目１０４番(佐賀駅・鍋島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


62,100円

2016年01月01日に行った佐賀県佐賀市唐人２丁目１０４番(佐賀県佐賀市唐人２−３−３３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,100円/㎡としました。

佐賀県佐賀市唐人２丁目１０４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番佐賀県佐賀市唐人２丁目１０４番
住居表示唐人２−３−３３
価格62,100円/㎡
交通施設、距離佐賀、800m
地積184㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店、駐車場等が多い歓楽街に近い商業地域
前面道路の状況北6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

清原雅利氏による調査レポート

不動産鑑定士清原雅利
価格61,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因飲食関連の店舗が多く、空室率の高止まり傾向が続いている。底値感はあるが、松原地区に客足が向いており、競争力の低下が認められる。
地域要因の将来予測夜間飲食店舗は空室率の高止まり傾向が続くなか、歓楽街の客足は松原地区に向いている。近年の地価下落により底値感は出ているが、駐車場等の低利用地なども見られ、今後、地価は微減傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧佐賀市の商業地域で、特に夜間飲食店舗が多い歓楽街及びその周辺地域との価格牽連性が強い。需要者は、県内外の法人及び個人事業者が中心。近年の地価下落により一部地域等では値頃感が出ているものの、歓楽街等への客足の回復は認められず、空室率高止まり傾向が続つづくなか、近隣地域では駐車場等の低利用地も多く見られる。規模等が一様でないため、需要の中心となる価格帯の把握は困難だが、土地のみで1億円を超えるものは少ない。
一般的要因県庁所在地。人口微減、世帯数微増傾向。土地取引件数は対前年比で減少。空室率は、高止まりの状況だが、平成25年以降若干の改善が見られる。

樋口隆弘氏による調査レポート

不動産鑑定士樋口隆弘
価格62,400円/㎡
個別的要因変動はない。
地域要因特段変動はない。近隣地域界隈の物件には出店用地や駐車場運営目的等の引合いが入るなど、足元の需給は概ね安定している。
地域要因の将来予測街路や接近条件は現状推移が予測され、飲食店舗を主に物販店舗、貸し駐車場等の混在する環境面も当面大きく変動することなく、競争力中位前後の歓楽ロケーションとして概ね現状程度で推移するものと予測する。
市場の特性佐賀駅周辺から県庁周辺に亘る中心市街地を核とする環状路線内の商業地域一帯が同一需給圏であり、地場の中小企業や個人事業主、不動産投資家等が需要の中心で、顧客動線等の立地戦略に沿った投資行動がみられる。調達環境もよく、自己使用目的の需要からビルや店舗、貸し駐車場への投資目的の需要もあり、需給は概ね安定している。規模がまちまちで需要サイドの価格水準の把握は容易でないが、単価は60∼75千円／㎡程度と思料する。
一般的要因消費増税による駆け込みの反動から回復し取引件数は概ね前期並み。収益物件の需要は根強いが賃料動向には軟調さが残る。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2576825
北緯 130度3003162

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

佐賀駅(地価相場 28,650円/㎡)鍋島駅(地価相場 42,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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