佐賀県佐賀市末広１丁目４１１番１７(鍋島駅・佐賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,000円

2017年01月01日に行った佐賀県佐賀市末広１丁目４１１番１７(佐賀県佐賀市末広１−１１−５７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,000円/㎡としました。

佐賀県佐賀市末広１丁目４１１番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番佐賀県佐賀市末広１丁目４１１番１７
住居表示末広１−１１−５７
価格42,000円/㎡
交通施設、距離佐賀、3,800m
地積177㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北5.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

樋口隆弘氏による調査レポート

不動産鑑定士樋口隆弘
価格42,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域にかかる市場の特性等に変動はない。
地域要因の将来予測低層戸建住宅地として今後も推移すると予測する。日新小校区内や周辺校区の地価水準と比較しても概ね適正な水準に収まりつつあると見られ、地価は横這い圏内に向かうと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧佐賀市内の市街化区域で形成される戸建住宅地域の存する範囲であり、需要は市内通勤のサラリーマン等の一次取得層が中心である。旧長崎街道が横断する日新小校区は旧来から市街地が形成されミニ開発等の余地が少なく需要の受け皿が少ない。近隣地域の競争力は普通程度と見られ、需要の中心となるのは土地200㎡程度で8百万円あまりの価格帯であり、新築戸建で25百万円程度と思料する。
一般的要因取引件数が微減で推移するが売物件が相対的に少ない影響もある。貸家の着工が寄与して新設戸数はこのところ増勢を保っている。

市丸亮介氏による調査レポート

不動産鑑定士市丸亮介
価格42,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因には特に変動はない。
地域要因の将来予測当地域は戸建住宅地として熟成しており、今後も現在の住環境を維持していくものと思われる。北方の鍋島地区等の調整区域の新規分譲地には低価格のものが多く、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は旧佐賀市の市街化区域及びその周辺の住宅地域で、需要者は佐賀市に居住するサラリーマン等が大半を占め、価格水準が低い既存の分譲地であるので1次取得者が多い。鍋島地区等の調整区域の新規開発案件は未だに多く、市街化区域の周辺部に位置する住宅地域は需要をやや奪われている。画地規模によりバラツキがあるが、土地は900万円程度で、新築の戸建住宅は2，500万円∼3，000万円の物件が需要の中心を占めている。
一般的要因人口は緩やかな減少傾向で高齢化も進んでいる。土地取引件数はほぼ横ばいであるが、引き合いは強くなりつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2446831
北緯 130度2788851

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鍋島駅(地価相場 42,000円/㎡)佐賀駅(地価相場 28,650円/㎡)バルーンさが駅(地価相場 41,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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