佐賀県佐賀市天祐１丁目３０１番１１(佐賀駅・鍋島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,300円

2017年01月01日に行った佐賀県佐賀市天祐１丁目３０１番１１(佐賀県佐賀市天祐１−５−３７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,300円/㎡としました。

佐賀県佐賀市天祐１丁目３０１番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番佐賀県佐賀市天祐１丁目３０１番１１
住居表示天祐１−５−３７
価格41,300円/㎡
交通施設、距離佐賀、2,500m
地積235㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

寺山三男氏による調査レポート

不動産鑑定士寺山三男
価格41,100円/㎡
個別的要因格別の変動要因はない。
地域要因幅員4mの既成住宅地に対する需要減は続いているが、市場が堅調で佐賀市中心部に位置し利便性に恵まれているため地価水準の下落率は緩和傾向。
地域要因の将来予測幅員4mの街路条件等を有する戸建住宅地への住宅地需要は弱く、需要減退は続いている。当分の間は、地価水準は下落傾向にあるが、市場が堅調に推移していることから地価水準の下落率は緩和していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧佐賀市の中心部に近い住宅地域の圏域。需要者は当市・周辺市町に居住や勤務先がある30代∼40代が大部分で、住宅市場は既存住宅地域の中古物件・新規分譲物件ともに堅調な市場動向。価格水準は、規模約230㎡前後で土地総額は1、000万円程度。新規の分譲住宅の総額は3、000万円程度。50戸連たん分譲地等との販売競争の影響を受けているが、売物件不足の市場環境へ変化しており、地価水準の下落率は緩和傾向が続くと予測する。
一般的要因都市圏域地価上昇の反面、アベノミクス効果は地方都市には限定的。佐賀市住宅地域の地価は昨年より上昇の地域と下落率緩和傾向の地域と斑模様。

後藤修氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤修
価格41,400円/㎡
個別的要因特段の個別的要因の変動はないものと判断した。
地域要因低金利政策や建築費上昇予測などから、一部の戸建分譲開発が順調である。
地域要因の将来予測古くに分譲された幅員の狭い戸建住宅団地で、新規の分譲住宅と比べて競争力が弱い地域である。今後も現状の街路・環境等を維持し、地価水準は下落幅がやや縮小傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧佐賀市の市街化区域内の画地規模が概ね同程度である戸建住宅地域である。需要者の中心は、佐賀市に現に居住しているサラリーマンで一次取得者である。佐賀市内では女性でも車利用が一般的であり、道路幅員6m以上の住宅地に需要がある。道路幅員が4mだと女性が選好しないため需要が弱い。土地は、9百万円から12百万円、新築の戸建住宅は2500万円前後が取引の中心価格帯である。
一般的要因アベノミクス効果等からか新築住宅の需要が堅調との声が多い、住宅地の取引市場も新築戸建住宅を中心にやや明るい状況である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2590568
北緯 130度2804927

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

佐賀駅(地価相場 28,650円/㎡)鍋島駅(地価相場 42,000円/㎡)バルーンさが駅(地価相場 41,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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