佐賀県佐賀市神野東２丁目２６５８番(佐賀駅・鍋島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


124,000円

2016年01月01日に行った佐賀県佐賀市神野東２丁目２６５８番(佐賀県佐賀市神野東２−１−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を124,000円/㎡としました。

佐賀県佐賀市神野東２丁目２６５８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番佐賀県佐賀市神野東２丁目２６５８番
住居表示神野東２−１−３
価格124,000円/㎡
交通施設、距離佐賀、100m
地積816㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)5F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況事務所ビルのほかに店舗が混在する商業地域
前面道路の状況南16.0m市道
その他の接面道路西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

有寛氏による調査レポート

不動産鑑定士有寛
価格124,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因佐賀市が中心となって佐賀駅周辺整備の検討が進められているが、具体化していない。
市場の特性同一需給圏の範囲は佐賀市内の商業地域である。主な需要者として賃貸事業者のほかマンション開発業者、ホテル事業者が想定される。佐賀駅の乗車人員は増加傾向にあるほか、インバウンド効果等による一部宿泊施設の客室稼働率も上がっている。また佐賀駅周辺では、駅とバスセンターを核とした官民一体での整備計画が練られており、地価への好材料となり得る。取引価格帯にバラツキがあり、中心的な価格帯の把握は困難な状況である。
一般的要因佐賀市の人口は減少しているが、佐賀駅周辺地区の人口は増加している。佐賀駅の乗車人員は増加傾向にある。

繁友統夫氏による調査レポート

不動産鑑定士繁友統夫
価格125,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測JR佐賀駅前広場に接する商業地域で、JR「佐賀」駅からの接近性等より、県外からの潜在的需要は根強い。商況はほぼ横這い、地価下落率は縮小で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧佐賀市内の佐賀駅周辺から県庁周辺までのエリアにある中心商業地域一帯で、主な需要者は上場企業、当市内の法人、マンションデベロッパー等が多く、当市中心商業地の商況を反映し、宅地取引は少ない。平成18年からの10年間で36％程度の地価下落であるが、地価に割安感はない。土地総額で、95百万円程度が中心取引価格帯で、㎡当たりの取引価格帯の幅は大きい。
一般的要因県内経済は、緩やかな景気回復に向かうことが期待され、個人消費・生産活動・雇用・住宅建設・設備投資は持ち直しつつ、地価下落幅は縮小傾向。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2649151
北緯 130度2969162

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

佐賀駅(地価相場 28,650円/㎡)鍋島駅(地価相場 42,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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