佐賀県佐賀市開成４丁目７１７番１３外(鍋島駅・佐賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
50,700円
2017年01月01日に行った佐賀県佐賀市開成４丁目７１７番１３外(佐賀県佐賀市開成４−５−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 佐賀県佐賀市開成４丁目７１７番１３外 |
| 住居表示 | 開成４−５−２５ |
| 価格 | 50,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 佐賀、2,300m |
| 地積 | 264㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
後藤修氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 後藤修 |
|---|---|
| 価格 | 50,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の個別的要因の変動はないものと判断した。 |
| 地域要因 | 低金利政策や建築費上昇予測などから、戸建分譲の販売期間がやや短くなっており、需要がやや増加している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、戸建住宅地域として熟成しており、街路・環境等の各条件からみて今後も現状を維持するものと考えられる。経済・雇用が安定しており、今後はやや強含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は佐賀市中心市街地に位置する住宅地域で、JR長崎本線の北側が中心となる。需要者は佐賀市内に居住又は勤務先がある個人で、20代後半から40代前半の一次取得者が中心である。低金利政策や住宅減税等のアベノミクスの効果により需要者が増加傾向であり、街路・環境条件の良い住宅地の動きがやや活発となっている。土地は13百万円程度、新築の戸建物件は33百万円程度の物件が需要者の中心価格帯と考えられる。 |
| 一般的要因 | アベノミクス効果等からか新築住宅の需要が堅調との声が多い、住宅地の取引市場も新築戸建住宅を中心にやや明るい状況である。 |
大串俊三氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大串俊三 |
|---|---|
| 価格 | 50,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 格別の変動要因はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、低層住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。住宅ローンの金利低下で住宅地の需要が回復してきており、地価は強含みで推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は佐賀市中心市街地北部の住宅地域で、若楠、神野、開成、鍋島、高木瀬等の小学校校区内である。需要者は佐賀都市圏内の自営業者、共働きの会社員や公務員、上場企業の社員等比較的高所得者が多く、佐賀都市圏以外からの転入者は少ない。住宅ローンの金利低下等で需要は回復してきている。土地は1，300万円程度、新築の戸建物件は2，500万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 佐賀市では、住宅ローンの金利低下、金融機関の積極的な融資で住宅地の需要は回復してきている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2677087 北緯 130度2775092 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
鍋島駅(地価相場 42,000円/㎡)佐賀駅(地価相場 28,650円/㎡)バルーンさが駅(地価相場 41,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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