佐賀県佐賀市川副町大字南里字一本杉１１５７番２１(佐賀駅・鍋島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,200円

2017年01月01日に行った佐賀県佐賀市川副町大字南里字一本杉１１５７番２１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,200円/㎡としました。

佐賀県佐賀市川副町大字南里字一本杉１１５７番２１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番佐賀県佐賀市川副町大字南里字一本杉１１５７番２１
住居表示 
価格22,200円/㎡
交通施設、距離佐賀、5,500m
地積209㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ県道背後の住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

於保繁樹氏による調査レポート

不動産鑑定士於保繁樹
価格22,200円/㎡
個別的要因 住環境に影響を与える価格形成要因の変動は特にない。
地域要因 旧佐賀市境付近に位置し、旧市の調整区域内宅地とほぼ同様のポジションにあるため、住宅地需要は回復傾向にある。
地域要因の将来予測 佐賀市に合併された川副町ではあるが、本件のような旧佐賀市と接しているような住宅地については、川副町の一般的な住宅地とは相違し、利便性や住環境の面で優っており、地価は下落はしていないものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね川副町周辺の旧佐賀郡南部の住宅地域である。需要者の中心は、町内居住者及び周辺町出身者が大半を占める。同一需給圏内では市街化調整区域に編入されて以降、原則開発が制約され、佐賀市の調整区域内宅地との競合がみられる。一般住宅の取引は多くはないが、利便性に優る地域を中心に需要はまずまずである。土地は500万円程度、建物を含めた総額は2500万円程度である。
一般的要因 消費増税の再々延期、日銀のマイナス金利導入、熊本地震等のなか、先行きの不透明感は払拭されず、中間所得層の消費は鈍い。

大串俊三氏による調査レポート

不動産鑑定士大串俊三
価格22,200円/㎡
個別的要因個別的要因の変動は認められない。
地域要因佐賀市の南部地域では50戸連たんでの開発は減少している。公共下水道が供用開始になった。
地域要因の将来予測合併前の佐賀市との境界付近の一般住宅地域である。いわゆる50戸連たんにより開発された新興の分譲住宅の影響はやや薄れてきて、地価の下落は縮小してきている。この傾向は暫く続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は佐賀市の市街化調整区域内の住宅地域である。需要者は佐賀市及び周辺の市町に居住する1次取得者が中心である。いわゆる50戸連たんによる開発は中心市街地の北側に比べ、川副町や東与賀町では少なくなっており供給の過剰は解消されてきている。土地は200㎡から250㎡で450万円∼700万円程度、新築の戸建物件は2300万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因佐賀市の市街化調整区域では、いわゆる50戸連たんで開発された分譲地が選好され、1次取得者の需要がシフトしている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度263482
北緯 130度3008576

参考：該当物件周辺マップ

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佐賀県佐賀市嘉瀬町大字中原字五本杉籠２０２１番１２佐賀県佐賀郡諸富町大字諸富津字四本松六８０番３佐賀県佐賀郡諸富町大字寺井津字西寺井５３１番佐賀県佐賀郡諸富町大字為重字石塚分一本杉二角３４４番１佐賀県佐賀郡諸富町大字山領字福田分水町９７２番佐賀県佐賀郡大和町大字久池井字四本松１８７８番１佐賀県佐賀郡大和町大字久池井字五本柳９３２番１佐賀県佐賀郡大和町大字尼寺字印鑰１５０４番１佐賀県佐賀郡大和町大字川上字二本松５２４４番１ほか１筆佐賀県佐賀市西与賀町大字厘外字三本松六角１１１９番９佐賀県佐賀市鍋島町大字八戸溝字三本杉８９９番２佐賀県佐賀郡川副町大字南里字屋敷田１１５７番２１佐賀県佐賀郡川副町大字犬井道字四本谷３３２番第２イ佐賀県佐賀郡大和町大字久池井字二本松１５４３番４１佐賀県佐賀郡川副町大字犬井道字五本谷７１９番１外佐賀県佐賀郡諸富町大字徳富字高津搦７６番１１佐賀県神埼郡三瀬村大字藤原字大谷３９６１番１佐賀県神埼郡三瀬村大字三瀬字反田１２５９番１佐賀県神埼郡三瀬村大字藤原字平松２０２７番佐賀県神埼郡三瀬村大字三瀬字岸高２７６８番１外佐賀県佐賀郡川副町大字犬井道字八竜９６３番４外佐賀県佐賀郡川副町大字早津江字一本松一角２０５番１佐賀県佐賀郡東与賀町大字田中字二本谷５３１番２０佐賀県佐賀郡東与賀町大字下古賀字実久４４３番４佐賀県佐賀郡東与賀町大字下古賀字大明神２０４６番１佐賀県佐賀郡東与賀町大字田中字二本谷５７６番１佐賀県佐賀郡久保田町大字新田字福富籠１７７２番１外佐賀県佐賀郡久保田町大字徳万字徳万宿３１５番１外佐賀県佐賀郡諸富町大字為重字上下分１５９３番佐賀県佐賀郡諸富町大字山領字山領分五本谷四角５００番２３佐賀県佐賀郡諸富町大字徳富字二本黒木六２０７７番１４佐賀県佐賀郡諸富町大字諸富津字二本松五１２５番２佐賀県佐賀郡諸富町大字為重字石塚分三本松三角４０１番１外佐賀県佐賀郡諸富町大字大堂字太田分１５５３番佐賀県佐賀郡川副町大字南里字四本谷四角５５７番１２佐賀県佐賀郡川副町大字早津江字境内１４１番２佐賀県佐賀市諸富町大字徳富字三本黒木四２０４３番１佐賀県佐賀市諸富町大字寺井津字搦１２５番佐賀県佐賀市諸富町大字徳富字八郎右エ門搦１０５４番１外佐賀県佐賀市諸富町大字大堂字太田分１４６０番佐賀県佐賀市富士町大字市川字植木１８２３番佐賀県佐賀市三瀬村藤原字大谷３９６１番１佐賀県佐賀市川副町大字早津江字一本松２０５番１外佐賀県佐賀市川副町大字南里字屋敷田１１５７番２１佐賀県佐賀市川副町大字大詫間字二本松八角４９９番５佐賀県佐賀市川副町大字早津江字一本松２０５番１外

参考：近隣駅の地価相場

佐賀駅(地価相場 28,650円/㎡)鍋島駅(地価相場 42,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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