佐賀県佐賀市西与賀町大字厘外字一本黒木７６４番９(佐賀駅・鍋島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,100円

2017年01月01日に行った佐賀県佐賀市西与賀町大字厘外字一本黒木７６４番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,100円/㎡としました。

佐賀県佐賀市西与賀町大字厘外字一本黒木７６４番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番佐賀県佐賀市西与賀町大字厘外字一本黒木７６４番９
住居表示 
価格35,100円/㎡
交通施設、距離佐賀、4,400m
地積201㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田辰王氏による調査レポート

不動産鑑定士前田辰王
価格35,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に特別の変動要因はない。
地域要因の将来予測佐賀市郊外の街路条件が劣る住宅地域である。郊外の市街化調整区域内では、小規模の住宅開発が活発であり、低廉な分譲価格のため住宅地域の価格へ影響を与えている。街路条件の劣る住宅地域の下落要因となっている。
市場の特性同一需給圏は旧佐賀市郊外の住宅地域。需要者の中心は佐賀市内の居住者であり、他の地域からの転入はほとんど見られない。当地域は熟成した郊外の既成住宅地域で、道路幅員6m程度の新興分譲住宅地域に比較して地域内の道路幅員が4mと街路条件が劣ることから需給関係は弱い。土地は180㎡∼220㎡程度で価格帯は650万円∼800万円程度が需要の中心であると思慮するが、取引価格はまちまちであり判然としない。
一般的要因県内経済は個人消費、雇用環境等の改善がみられ、持ち直しつつある。佐賀市の人口減少は県推移より緩やかである。

後藤修氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤修
価格35,100円/㎡
個別的要因特段の個別的要因の変動はないものと判断した。
地域要因佐賀市南部地区では、供給に対する需要が相対的に弱く地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測古くに開発された戸建住宅団地で、街路幅員がやや狭く、需要が相対的に低くなっている。今後も現状を維持するが、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧佐賀市の市街化区域内の住宅地域である。需要者の中心は、佐賀市に現に居住しているサラリーマンで20代後半から40代の一次取得者である。低金利政策や住宅減税等により佐賀市内の土地取引は活発だが、南部地区はやや出遅れ感がある。特に近隣地域は調区での低価格住宅分譲との競合もあり、分譲販売戸数も増加傾向にあり、需給環境が悪い。土地は700万円から900万円、新築の戸建住宅は2500万円前後が取引の中心価格帯である。
一般的要因アベノミクス効果等からか新築住宅の需要が堅調との声が多い、住宅地の取引市場も新築戸建住宅を中心にやや明るい状況である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度263482
北緯 130度3008576

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

佐賀駅(地価相場 28,650円/㎡)鍋島駅(地価相場 42,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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