佐賀県佐賀市鍋島町大字八戸溝字一本椿１２７４番１８(鍋島駅・バルーンさが駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,000円

2017年01月01日に行った佐賀県佐賀市鍋島町大字八戸溝字一本椿１２７４番１８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,000円/㎡としました。

佐賀県佐賀市鍋島町大字八戸溝字一本椿１２７４番１８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番佐賀県佐賀市鍋島町大字八戸溝字一本椿１２７４番１８
住居表示 
価格41,000円/㎡
交通施設、距離鍋島、400m
地積211㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

市丸亮介氏による調査レポート

不動産鑑定士市丸亮介
価格40,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因には特に変動はないが、競合する調整区域の開発の勢いは未だに強い。
地域要因の将来予測当地域は戸建住宅地として熟成しており、今後も現在の住環境を維持していくものと思われる。北方の鍋島地区等の調整区域では新規開発が盛んで、地価はやや弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は旧佐賀市の市街化区域及びその周辺の住宅地域で、需要者は佐賀市に居住するサラリーマン等が大半を占め、既存の分譲地であるので1次取得者が多い。鍋島地区等の調整区域の新規開発案件は未だに多く、市街化区域の周辺部に位置する住宅地域はその競合にさらされており需要はやや弱い。画地規模によりバラツキがあるが、土地は900万円前後で、新築の戸建住宅は2，500万円∼3，000万円の物件が需要の中心を占めている。
一般的要因人口は緩やかな減少傾向で高齢化も進んでいる。土地取引件数はほぼ横ばいであるが、引き合いは強くなりつつある。

樋口隆弘氏による調査レポート

不動産鑑定士樋口隆弘
価格41,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因競合となる調整区域のミニ開発による供給は続いているが、市街化区域での地価下落が続き、総額感が需要目線に近づきつつある。
地域要因の将来予測低層戸建住宅地域として成熟しており引き続き現状を維持するものと予測する。市場で競合してきた調整区域のミニ開発地と総額が並びつつあり、低金利も相俟って軟調だった地価は安定化傾向に向かうと予測する。
市場の特性旧佐賀市内の市街化区域で戸建住宅地域の存する範囲を同一需給圏と判定した。その需要の中心は佐賀市内を通勤圏とするサラリーマン等の一次取得層等であり、周辺市域からの転入もある。調整区域のミニ開発による値頃感のある宅地供給とはまだ競合するが、地価水準の下落と低金利が相俟って総額水準が需要目線に近付きつつある。中心価格帯は土地200㎡余りで9百万円を切り、新築戸建では25百万円前後と観察される。中古住宅需要も引続き根強い。
一般的要因取引件数が微減で推移するが売物件が相対的に少ない影響もある。貸家の着工が寄与して新設戸数はこのところ増勢を保っている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2606979
北緯 130度2657742

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鍋島駅(地価相場 42,000円/㎡)バルーンさが駅(地価相場 41,300円/㎡)佐賀駅(地価相場 28,650円/㎡)久保田駅(地価相場 30,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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