佐賀県佐賀市駅前中央１丁目１５２番１(佐賀駅・鍋島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


200,000円

2016年01月01日に行った佐賀県佐賀市駅前中央１丁目１５２番１(佐賀県佐賀市駅前中央１−５−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を200,000円/㎡としました。

佐賀県佐賀市駅前中央１丁目１５２番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番佐賀県佐賀市駅前中央１丁目１５２番１
住居表示駅前中央１−５−１０
価格200,000円/㎡
交通施設、距離佐賀、250m
地積1,272㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況西28.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田辰王氏による調査レポート

不動産鑑定士前田辰王
価格200,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因H24年春秋航空（佐賀∼上海便）H25年ティーウェイ航空（佐賀∼ソウル便）定期就航。佐賀空港に国際線ターミナルビル完成。駅前の需要回復。
地域要因の将来予測かつては周辺にマンションやホテルの建築があったが、リーマンショック以降、地価は再度下落に転じていた。最近は景気も持ち直しつつあり、周辺ではマンション用地の取引等もあり地価は上昇傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は佐賀駅周辺及び中央大通り沿い等の中心商業地域。需要者は全国展開する上場企業や佐賀県内上位の法人が中心である。景気は持ち直しつつある。店舗や事務所の空室が目立つ状況は続いていて需要は弱いものの近年周辺部ではマンション用地の取引等もあり値頃感が出てきている。高額な商業地の取引が少ないため現在需要の中心となる価格帯を見いだしにくい状態にある。
一般的要因県内経済は雇用環境等の改善がみられ、持ち直しつつある。佐賀市の人口減少は県推移より緩やかである。

後藤修氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤修
価格200,000円/㎡
個別的要因特段の個別的要因の変動はないものと判断した。
地域要因需給面ではやや供給過剰と考えられるが、日本銀行の大幅緩和の効果が出ている。
地域要因の将来予測佐賀駅周辺では、ビジネスホテルや金融機関の店舗が建設開業し、新築分譲マンション事業などもあり、徐々に商業集積を高めており、今後もこの傾向が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は佐賀市中心部の商業地域である。需要者は全国展開する上場企業や九州北部を基盤とする中小法人が中心となっている。近年、佐賀市中心部の商業地域では実需による不動産投資が増加しており、景気についても日銀の金融緩和の効果から持ち直しており、今後もこの傾向が継続されるものと思われる。需要者の中心となる価格帯は需要者ごとに個別性が高く、取引も少ないため明確にすることは困難である。
一般的要因アベノミクス効果等からか住宅地の取引件数が増加しており、住宅地の取引市場もやや明るい状況であり、商業地は需給改善が出始めている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2623099
北緯 130度2985884

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

佐賀駅(地価相場 28,650円/㎡)鍋島駅(地価相場 42,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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