佐賀県佐賀市松原４丁目１３１番(佐賀駅・鍋島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


58,500円

2016年01月01日に行った佐賀県佐賀市松原４丁目１３１番(佐賀県佐賀市松原４−５−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,500円/㎡としました。

佐賀県佐賀市松原４丁目１３１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番佐賀県佐賀市松原４丁目１３１番
住居表示松原４−５−１９
価格58,500円/㎡
交通施設、距離佐賀、2,000m
地積185㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、マンション、病院等が混在する住宅地域
前面道路の状況南5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

繁友統夫氏による調査レポート

不動産鑑定士繁友統夫
価格58,500円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測マンション、病院、店舗等が混在する既成住宅地域で、住環境に影響を与える価格形成要因の変動は特にない。県内景気は回復傾向であるが、近隣は街路条件等より需要はやや弱く、今後、地価は下落で推移と予測。
市場の特性同一需給圏は旧佐賀市内のマンション、小規模店舗、病院等が混在する住宅地域。需要者の中心は旧佐賀市内居住者で、周辺地域からの転入も見られる。地域的特性の類似性が高い民間取引は少なく、当市住宅地の民間取引で☆☆☆☆☆55，000円／㎡以上の売物件は多いものの、需要は弱い。土地は200㎡程度で、1，200万円前後、新築の戸建住宅は3，000万円程度が取引の中心で、中古住宅市場では1，500万円以下に需要がある。
一般的要因県内経済は、緩やかな景気回復に向かうことが期待され、個人消費・生産活動・雇用・住宅建設・設備投資は持ち直しつつ、地価下落幅は縮小傾向。

樋口隆弘氏による調査レポート

不動産鑑定士樋口隆弘
価格55,000円/㎡
個別的要因変動はない。
地域要因地域北側の旧長崎街道界隈で歴史的観光・文化施設が整備されてきたが近隣地域の地域要因に対する影響はほぼなく、変動は特段ない。
地域要因の将来予測専用住宅のほかに店舗やクリニック、併用住宅等が混在する特性を有するが、商業ロケーションとしての相対的位置付けは低下傾向にあり、地価は他の住宅地との品等や競争力等を反映しつつ推移していくものと予測する。
市場の特性佐賀市中心市街地界隈において商業利用も可能な住宅地域の存する範囲が同一需給圏であり、市内に通勤する給与所得者等の一次取得層や自営業者、医療関係者等の需要が中心である。居住における快適性も求められるが利便性を備えた住宅地域という特性もあり、比較的小規模な画地に切った建売住宅の供給が増え、相応の需要も見受けられる。そのような需要の中心となる価格は土地200㎡程度で10百万円前後、新築戸建で25∼30百万円程度と思料する。
一般的要因消費増税による駆け込みの反動から回復し取引件数は概ね前期並み。値頃感のある調整区域の50戸連担制度開発は300区画超の高水準で推移。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度263482
北緯 130度3008576

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

佐賀駅(地価相場 28,650円/㎡)鍋島駅(地価相場 42,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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