佐賀県佐賀市中央本町８６番外(佐賀駅・鍋島駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


174,000円

2016年01月01日に行った佐賀県佐賀市中央本町８６番外(佐賀県佐賀市中央本町３−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を174,000円/㎡としました。

佐賀県佐賀市中央本町８６番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番佐賀県佐賀市中央本町８６番外
住居表示中央本町３−１
価格174,000円/㎡
交通施設、距離佐賀、1,200m
地積1,127㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6FB1
利用現況店舗兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の店舗、事務所ビル等が多い中心商業地域
前面道路の状況西20.0m県道
その他の接面道路北側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),500(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

市丸亮介氏による調査レポート

不動産鑑定士市丸亮介
価格174,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因昨年3月に松原1丁目の佐賀商工会館跡地をNHKが買取っており、その着工が待たれる。
市場の特性同一需給圏の範囲は佐賀駅周辺及び中央大通り沿い等の佐賀市の中心商業地域で、需要者は県内外の会社法人であるが、都市銀行等の県外からの需要が比較的強い。佐賀玉屋を中心として周辺のアーケード街を含め佐賀市の中心的な商業地域であったが商況は年々悪化しており、店舗の入れ替わりは見られるが空室率は高く、需要が未だ弱い状態が続いている。一部で高額物件の取引も見られるようになったが、未だ需要の中心となる価格帯を見いだしにくい状態にある。
一般的要因人口は緩やかな減少傾向で高齢化も進んでおり、土地取引件数も減少傾向にある。アベノミクスの効果は今のところ顕在化していない。

於保繁樹氏による調査レポート

不動産鑑定士於保繁樹
価格173,000円/㎡
個別的要因 商環境に影響を与える価格形成要因の変動は特にない。
地域要因 引き続き、行政主導によるビルの買収、賑わいの創造、駐車場の有料化、企業の事業効率化の動きが見られる。
地域要因の将来予測 中心部の商業地では、引き続き、行政主導によるビルの買収が進む。賃上げや商品券が実施されているが、景気回復の実感は乏しく、商環境は厳しさが続く。地価は底値圏に入りつつある。
市場の特性同一需給圏は佐賀市の中心商業地域である。需要者の中心は当市及び県外の法人である。中心部では引き続き、行政主導により大型の企業の移転が推進されており、その波及効果に期待が高まっている。また、駐車場の有料化の動きが散見される等、企業の事業効率化の動きも見られる。一方、中間層の消費マインドは鈍く、景気回復の実感は乏しい。依然として需給は強くない。需要の中心となる価格帯は、規模等の個別性も絡み、把握が難しい。
一般的要因 消費増税後、賃上げや商品券等のカンフル剤はあったが、天候不順もあり消費の回復は鈍い。一方、地価は地方でも下げ止まりの端緒がみられる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2541412
北緯 130度3001274

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

佐賀駅(地価相場 28,650円/㎡)鍋島駅(地価相場 42,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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