佐賀県佐賀市鍋島町大字八戸溝字四本杉１６６番２９(鍋島駅・バルーンさが駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,700円

2017年01月01日に行った佐賀県佐賀市鍋島町大字八戸溝字四本杉１６６番２９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,700円/㎡としました。

佐賀県佐賀市鍋島町大字八戸溝字四本杉１６６番２９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番佐賀県佐賀市鍋島町大字八戸溝字四本杉１６６番２９
住居表示 
価格38,700円/㎡
交通施設、距離佐賀、3,200m
地積248㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

有寛氏による調査レポート

不動産鑑定士有寛
価格38,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近郊の市街化調整区域内での廉価な宅地供給が多く、相対的に近隣地域に対する需要者の選好性は弱まっている。
地域要因の将来予測昭和40年代後半に開発された挟幅員の住宅地域であるが、需要者の選好性は弱く、引き続き地価は下落傾向にあって、今後も当該傾向は続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は佐賀市中部を中心とする住宅地域である。主たる需要者として当該地域に地縁を有する個人のほか、佐賀市及びその近郊へ通勤するサラリーマン世帯が想定される。同一需給圏内では、需要者の所得環境の改善が滞るなか、依然として市街化調整区域における廉価な宅地分譲が多い。取引価格帯は、土地が1千万円程度、新築戸建住宅が2．5千万円程度が中心となっている。
一般的要因佐賀市の人口は減少している。一方で住宅販売は50戸連たん地区を中心に好調を維持している。

清原雅利氏による調査レポート

不動産鑑定士清原雅利
価格39,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺の調整区域で開発が続いている値頃感のある分譲地の影響が強いが、当該開発も周辺地域での適地が減少しており、より郊外に移りつつある。
地域要因の将来予測市街地周辺部に位置し、森田地区等の50戸連たん制度による分譲等と競合関係にあるが、適地減少のため、当該開発はより郊外に移りつつある。今後も現在の利用状況で推移するが、地価は下落傾向が緩和されると予測。
市場の特性同一需給圏は、主に旧佐賀市の市街地及びその周辺に存する住宅地域。需要者は、佐賀市及びその周辺市町に居住する30∼40代の一次取得者が中心。低金利、住宅ローン控除等により、一部地域等で高値での取引も見られるが、市街地周辺部に存する地域等においては、周辺市街化調整区域での分譲地等との競合から、相対的に引き合いは低調。ただし、当該分譲地も開発はより郊外に移っている。土地は9百万円前後、新築戸建で20百万円台後半が取引の中心。
一般的要因県庁所在地。人口微減、世帯数微増傾向。土地取引件数は対前年比でやや減少。新設住宅着工戸数は増加。50戸連たん開発は面積、区画数共に増加。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2606979
北緯 130度2657742

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

佐賀県佐賀市中折町３０２番佐賀県佐賀市堀川町１３６番佐賀県佐賀市本庄町大字本庄字五本杉二５９７番１佐賀県佐賀市多布施１丁目３５６番５佐賀県佐賀市鍋島１丁目１７４番佐賀県佐賀市鍋島町大字八戸溝字一本椿１２７４番１８佐賀県佐賀市鍋島町大字八戸字城堀籠５８６番１外佐賀県佐賀市八丁畷町４３番１７佐賀県佐賀市田代２丁目１５７番２佐賀県佐賀市鍋島町大字森田字一本松１８８番１１

参考：近隣駅の地価相場

鍋島駅(地価相場 42,000円/㎡)バルーンさが駅(地価相場 41,300円/㎡)佐賀駅(地価相場 28,650円/㎡)久保田駅(地価相場 30,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード