神奈川県川崎市中原区上小田中６丁目１３２３番４(武蔵中原駅・武蔵小杉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


477,000円

2016年01月01日に行った神奈川県川崎市中原区上小田中６丁目１３２３番４(神奈川県川崎市中原区上小田中６−２３−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を477,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市中原区上小田中６丁目１３２３番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市中原区上小田中６丁目１３２３番４
住居表示上小田中６−２３−７
価格477,000円/㎡
交通施設、距離武蔵中原、150m
地積194㎡
形状台形(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況店舗、事務所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層の小売店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南西18.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山内昇氏による調査レポート

不動産鑑定士山内昇
価格475,000円/㎡
個別的要因特段の変動要因はないが、商業的繁華性に優る幹線街路沿いの土地は相対的希少価値が認められるなど、今後の需給動向が注目される。
地域要因主要な幹線街路沿いの路線商業地域として、沿道サービス施設、中高層商業ビル及びマンションなど幅広い用途の汎用性に恵まれている。
市場の特性同一需給圏は中原区を中心として、周辺区を含む商業地域全般。需要者の中心は区内で事業目的又は投資目的で店舗など商業ビル・分譲マンション用地等を求めている事業者が考えられる。需要者は法人事業者が多く、景気回復の中で資金調達実現性及び投資リスク判断如何が需給動向に大きな影響を受ける。商業地取引は成立する価格帯は様々で当事者間の個別的事情並びに土地の個別性に左右されがちであり、需要の中心となる価格帯は一概に把握し難い状況にある。
一般的要因緩やかな景気回復基調の中、各種政策の効果により堅調に推移しているが、中国などを始めとする海外景気減速による景気下押しリスクが懸念される。

鈴木昭弘氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木昭弘
価格480,000円/㎡
個別的要因やや不整形であるが、店舗事務所ビル用地としては有効な画地条件を有し、駅至近であるため十分な競争力を維持している。
地域要因武蔵中原駅至近の路線商業地である。一般的要因に影響と需要に支えられ地価は堅調である。
市場の特性同一需給圏は中原区、高津区、幸区、川崎区の路線商業地を中心とする商業地域全般である。需要者の中心は店舗付事務所ビルを求める法人事業者、もしくはマンション開発業者である。需給関係は経済情勢全般の影響を受け、堅調に推移している。取引価格は様々で当事者間の個別的事情並びに土地の個別性に左右されがちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。
一般的要因消費、投資、企業収益、物価等は総じて底堅い動きとなっており、景気は緩やかな回復基調が続いている。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5807343
北緯 139度6429683

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武蔵中原駅(地価相場 341,500円/㎡)武蔵小杉駅(地価相場 394,000円/㎡)新丸子駅(地価相場 400,000円/㎡)武蔵新城駅(地価相場 331,000円/㎡)元住吉駅(地価相場 400,000円/㎡)向河原駅(地価相場 394,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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