神奈川県川崎市高津区千年字岩川７２３番１外(武蔵新城駅・武蔵中原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


257,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市高津区千年字岩川７２３番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を257,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市高津区千年字岩川７２３番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市高津区千年字岩川７２３番１外
住居表示 
価格257,000円/㎡
交通施設、距離武蔵新城、1,200m
地積212㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート、小工場等が混在する地域
前面道路の状況南4.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉永昌弘氏による調査レポート

不動産鑑定士吉永昌弘
価格257,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。中原区との区境に近く割安感があり、需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測住宅のほか作業所等も散見される地域で、地域要因に格別の変動は見られず、当面は現況を維持するものと予測する。地価は景気動向、地域性等を反映して、上昇基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は高津区、中原区のやや外縁部の住宅地域一帯と判定した。需要者は川崎市に居住する一次取得者が中心であるが、東京区部、横浜市からの流入も比較的多い。一般住宅、アパートのほか作業所等も混在する住宅地域で、新規供給物件は総額を抑えるため、既存宅地を細分化した小規模画地の建売住宅が増加傾向にある。更地取引は少なく、新築建売住宅は主に総額3，500∼4，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因雇用・所得環境の改善が続く中、景気は緩やかな回復基調が続いている。ただし、海外経済の不確実性等に留意が必要である。

坂元陽氏による調査レポート

不動産鑑定士坂元陽
価格255,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は認められないが、周辺地域における堅調な住宅需要を反映して地価水準は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は中規模戸建住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当該地域において特段の変動要因は見込まれないが土地利用の細分化の傾向が顕著になってきている。なお、地価水準は上昇の傾向が認められる。
市場の特性対象標準地に係る同一需給圏の範囲を、高津区及び中原区における最寄り駅やや外縁部の既成住宅地域一円と把握した。また、対象標準地に係る典型的な市場参加者として、当該地域に地縁的選好性を有する個人が想定され、都心部への通勤、通学を前提とした需要者も多い。当圏域における住宅市場としては土地で4，000万円、新築戸建住宅で5，500万円程度が中心と考えられ、近時においては画地の細分化及び土地取引単価の上昇が顕著になってきている。
一般的要因堅調な雇用、所得環境など景気は緩やかな回復基調を維持しているが、海外経済の不確実性や低調な消費マインドが景気の下押しリスクとなっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度576685
北緯 139度6286284

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武蔵新城駅(地価相場 331,000円/㎡)武蔵中原駅(地価相場 341,500円/㎡)元住吉駅(地価相場 400,000円/㎡)武蔵小杉駅(地価相場 394,000円/㎡)梶が谷駅(地価相場 275,500円/㎡)武蔵溝ノ口駅(地価相場 282,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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