神奈川県川崎市中原区上新城２丁目１１７番７(新丸子駅・武蔵小杉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
450,000円
2016年01月01日に行った神奈川県川崎市中原区上新城２丁目１１７番７(神奈川県川崎市中原区上新城２−６−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を450,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県川崎市中原区上新城２丁目１１７番７ |
| 住居表示 | 上新城２−６−７ |
| 価格 | 450,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 武蔵新城、150m |
| 地積 | 104㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中低層の小売店舗、飲食店が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
坂元陽氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 坂元陽 |
|---|---|
| 価格 | 440,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動は認められないが、マンション素地としての需要や背後住宅地の動向等が下支えとなり地価水準はやや上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は小規模小売店舗等が建ち並ぶ既成の商業地域であり、当該地域において特段の変動要因は見込まれないことから当面は現状維持で推移すると予測する。なお、地価水準はやや上昇の傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 対象標準地に係る同一需給圏を中原区及び周辺区を中心とする普通商業地域一円と把握した。典型的な市場参加者として自用の店舗、事務所等を需要する中小事業者等が想定されるが、小規模店舗に係る商況及び需要は総じて弱い動きで推移している。ただし、利便性、住環境に優る地域等にあっては、マンション素地に係る需要も競合するなど、立地条件に優る物件の需要は堅調である。なお、取引動機に多様性が認められるため中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 雇用、賃金の改善など景気は緩やかな回復基調を維持しているが、新興国経済の減速や設備投資の下振れが景気の下押しリスクとなっている。 |
石田茂氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 石田茂 |
|---|---|
| 価格 | 455,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 駅至近の商業地であり、小売飲食店向けの一方路・整形地であることから、標準的と認められる。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅至近の小売飲食店を主体とした近隣型の商業地で、潜在需要が認められる。地価は、微増傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、中原・幸・高津区内の普通・近隣商業地域及び幹線道路沿いの路線商業地域の存する圏域と判定する。需要者の中心は区内で店舗、事務所等又はマンション用地を求める事業者が多いが、東京都横浜市内の不動産業者等も考えられる。商業地の取引は当事者間の個別的事情や土地の個別性等に左右されがちのため成立する価格は様々で、需要の中心となる価格帯は一概には把握し難い状況にある。 |
| 一般的要因 | 景気は引き続き回復傾向にある。中原区内の再開発用地及び高容積率でマンション可能な駅前商業地の需要が強く、地価は微増傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度581834 北緯 139度6616137 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新丸子駅(地価相場 400,000円/㎡)武蔵小杉駅(地価相場 394,000円/㎡)沼部駅(地価相場 503,500円/㎡)多摩川駅(地価相場 583,000円/㎡)向河原駅(地価相場 394,000円/㎡)田園調布駅(地価相場 650,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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