神奈川県川崎市中原区新城３丁目１９５番３(武蔵新城駅・武蔵中原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
596,000円
2016年01月01日に行った神奈川県川崎市中原区新城３丁目１９５番３(神奈川県川崎市中原区新城３−１−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を596,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県川崎市中原区新城３丁目１９５番３ |
| 住居表示 | 新城３−１−４ |
| 価格 | 596,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 武蔵新城、100m |
| 地積 | 99㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)7F |
| 利用現況 | 事務所兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、飲食店等が建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
吉永昌弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 吉永昌弘 |
|---|---|
| 価格 | 596,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変動はない。比較的繁華性のある駅近アーケード付商店街内に存し、地価は上昇傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は中原区を中心に隣接区を含む商業地域一帯と判定した。需要者は事業目的の店舗、事務所、マンション用地等を求める個人又は法人事業者が中心であるが、立地や画地規模、取引総額等によって多様な用途を前提とした需要が見込まれる。駅前商店街内に存し、相対的に希少な立地であり需要は根強い。取引価格は、取引動機、土地の個別性や当事者間の個別的事情等により開差が大きく、中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 個人消費に弱さが残るが、雇用・所得環境の改善が続く中、景気は緩やかな回復基調が続いている。ただし、海外の景気下振れ等に留意が必要である。 |
髙橋一也氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙橋一也 |
|---|---|
| 価格 | 595,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準地の形状、規模、接道状況等、駅前商業地として平均的であり、市場競争力は普通程度である。個別的要因に特に変動要因は見られない。 |
| 地域要因 | 近隣地域に特に変化はないが、近隣型の駅前商業地域であり、回遊客が多く繁華性が高いことから、地価は上昇傾向で推移した。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、川崎市南部を中心にJR南武線沿線の駅前商業地域と判定した。主な需要者は、飲食・物販事業等を営む法人、不動産開発業者等である。駅に近く顧客の取り込みが容易であるため、店舗需要が堅調であるとともに、容積率の魅力からマンション用地需要も認められ、総じて需要は堅調である。なお、商業地においては取引自体が殆どなく中心価格帯の把握は困難であるが、希少性の高さから高価格帯での取引が中心になるものと予想される。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調にあり、希少性ある商業地に対する投資需要は回復基調にある。またマンション等の事業用不動産需要も堅調に推移している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度5863696 北緯 139度6305497 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
武蔵新城駅(地価相場 331,000円/㎡)武蔵中原駅(地価相場 341,500円/㎡)武蔵溝ノ口駅(地価相場 282,000円/㎡)高津駅(地価相場 317,500円/㎡)梶が谷駅(地価相場 275,500円/㎡)二子新地駅(地価相場 332,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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