神奈川県川崎市中原区下小田中２丁目１３６９番３外(新丸子駅・武蔵小杉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
333,000円
2016年01月01日に行った神奈川県川崎市中原区下小田中２丁目１３６９番３外(神奈川県川崎市中原区下小田中２−４１−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を333,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県川崎市中原区下小田中２丁目１３６９番３外 |
| 住居表示 | 下小田中２−４１−６ |
| 価格 | 333,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 武蔵中原、800m |
| 地積 | 127㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
藤田洋美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤田洋美 |
|---|---|
| 価格 | 335,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 東道路に面する整形地で、日照、通風等がやや優り、他の不動産と比較した競争力はやや優る。 |
| 地域要因 | JR南武線沿線の駅徒歩圏の熟成した住宅地域で、住宅地への需要は旺盛であることから地価は上昇傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、中原区及び高津区内のJR南武線及び東急東横線沿線の徒歩圏の住宅地域一帯と把握した。主たる需要者は川崎市、横浜市及び東京都区部の居住者である。交通利便性がよく、居住環境も良好であるため住宅需要は旺盛である。宅地の細分化が進んでおり、既存の中規模画地を分割して総額を抑えた小規模な3階建ての建売住宅が供給の中心である。需要の中心となる価格帯は、新築建売で総額で4000万円台∼5000万円台程度である。 |
| 一般的要因 | 景気は一部で弱さも見られるが、緩やかな回復基調を維持している。中原区の人口は再開発エリアを中心に増加しており、地価も上昇傾向にある。 |
坂元陽氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 坂元陽 |
|---|---|
| 価格 | 320,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 武蔵小杉駅周辺再開発による外延的な影響を受けており、住宅地としての需要は概ね堅調に推移している。地価水準は引き続き上昇傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は戸建住宅、共同住宅等が建ち並ぶほか空地等もみられる住宅地域であるが、武蔵小杉駅周辺地区の発展的傾向等を反映して、新規住宅開発等が散見されるなど地価水準は上昇の傾向が認められる。 |
| 市場の特性 | 対象標準地に係る同一需給圏の範囲を、中原区及び高津区内で概ね最寄り駅から徒歩圏の住宅地域一円と把握した。また、対象標準地に係る典型的な市場参加者として、都心部への通勤、通学を前提とした個人が想定される。当圏域における住宅市場としては土地で4，000万円、新築戸建住宅で5，000万円迄が取引の中心価格帯と考えられるが、近時においては画地を細分化すること等により物件の総額を抑えた取引が多くみられる。 |
| 一般的要因 | 雇用、賃金の改善など景気は緩やかな回復基調を維持しているが、新興国経済の減速や設備投資の下振れが景気の下押しリスクとなっている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度58039910000001 北緯 139度6557711 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新丸子駅(地価相場 400,000円/㎡)武蔵小杉駅(地価相場 394,000円/㎡)向河原駅(地価相場 394,000円/㎡)武蔵中原駅(地価相場 341,500円/㎡)沼部駅(地価相場 503,500円/㎡)多摩川駅(地価相場 583,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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