神奈川県川崎市中原区新丸子町９２２番１外(新丸子駅・武蔵小杉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
1,560,000円
2016年01月01日に行った神奈川県川崎市中原区新丸子町９２２番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を1,560,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県川崎市中原区新丸子町９２２番１外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 1,560,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 武蔵小杉、駅前広場接面 |
| 地積 | 245㎡ |
| 形状 | 不整形(1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の店舗兼事務所が建ち並ぶ駅前商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南駅前広場市道 |
| その他の接面道路 | 西側道 |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
藤井一嘉氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤井一嘉 |
|---|---|
| 価格 | 1,550,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 駅前広場に面し、標準的な規模の角地であり、希少性は高い。市場競争力は優ると判断される。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | JR武蔵小杉駅北口広場に面し、周辺では大規模マンションが建築中。更なる背後人口の増加が期待され、地価は強含み傾向で推移した。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は川崎市、横浜市等の主要ターミナル駅の準高度商業地域である。需要者は商業ビルの運営を目的とする法人、不動産投資家等である。1等地であるため、需要は強いが、その供給は極めて限定的であり、取引は稀である。このため、中心となる価格帯も事例が少なく、また物件の規模、立地等により様々であり、一律的な把握は困難である。良好な都心への交通接近条件を有し、また近隣周辺では大規模再開発も続いており、根強い需要が続いている。 |
| 一般的要因 | 中原区の人口は増加で推移。リート及び企業の資金調達力は良好で推移。投資用不動産需要は回復し顕著に推移。低金利政策下、景気は回復傾向。 |
藤田洋美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤田洋美 |
|---|---|
| 価格 | 1,560,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 形状はやや不整形であるが、駅前広場に面する角地で、希少性が高く、再開発の影響による発展期待から市場における競争力は強い。 |
| 地域要因 | 再開発の中心が武蔵小杉駅北口に移っており、当地域の商業性の向上が期待され、地価も上昇傾向が続いている。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、川崎市及び周辺市の商業地域一帯。武蔵小杉駅北口は整備済みで商業地としてはすでに熟成しているが、小杉町二丁目地区で超高層ツインタワーマンションの建設が進行中で、他にも大型の再開発が計画されている。主たる需要者は武蔵小杉に営業拠点を求める法人事業者や、投資目的で商業ビルを求める法人等である。商業地の取引は当事者の個別的事情や土地の個別性によりまちまちで需要の中心となる価格帯は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 中原区の商業地は、景気回復や良好な資金調達環境を背景に、再開発エリアや駅前商店街に位置する商業地への需要は旺盛で地価は上昇傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度5810314 北緯 139度6600111 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
新丸子駅(地価相場 400,000円/㎡)武蔵小杉駅(地価相場 394,000円/㎡)向河原駅(地価相場 394,000円/㎡)沼部駅(地価相場 503,500円/㎡)多摩川駅(地価相場 583,000円/㎡)武蔵中原駅(地価相場 341,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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