神奈川県川崎市高津区新作６丁目５２０番５８(武蔵新城駅・武蔵中原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


346,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市高津区新作６丁目５２０番５８(神奈川県川崎市高津区新作６−１２−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を346,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市高津区新作６丁目５２０番５８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市高津区新作６丁目５２０番５８
住居表示新作６−１２−４
価格346,000円/㎡
交通施設、距離武蔵新城、450m
地積252㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北7.3m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

坂元陽氏による調査レポート

不動産鑑定士坂元陽
価格346,000円/㎡
個別的要因地価水準の上昇等に起因して、中心価格帯を超える規模の大きい戸建住宅地においては分割利用を前提とした取得が主となるなど相対的市場性は劣る。
地域要因武蔵小杉駅周辺再開発による波及的な影響を受けており、住宅地としての需要は概ね堅調に推移している。地価水準は引き続き上昇傾向にある。
地域要因の将来予測近隣地域は戸建住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、当該地域において特段の変動要因は見込まれないことから、当面は現状維持で推移すると予測する。なお、地価水準は継続的な上昇傾向が認められる。
市場の特性対象標準地に係る同一需給圏の範囲を、高津区及び中原区内で最寄り駅から概ね徒歩圏の住宅地域一円と把握した。また、対象標準地に係る典型的な市場参加者として、都心部への通勤、通学を前提とした個人が想定される。当圏域における住宅市場としては土地で4，000万円、新築戸建住宅で5，000万円迄が中心価格帯と考えられるため、近時においては画地を細分化すること等により物件の総額を抑えた取引が多くみられる。
一般的要因堅調な雇用、所得環境など景気は緩やかな回復基調を維持しているが、海外経済の不確実性や低調な消費マインドが景気の下押しリスクとなっている。

小林一寿氏による調査レポート

不動産鑑定士小林一寿
価格346,000円/㎡
個別的要因近隣地域内における標準地の位置、環境等は平均的なものであり、代替競争関係にある不動産との間に特に優劣はなく、個別的要因に変動は特にない。
地域要因中規模の一般住宅、共同住宅等が混在する地域で、地域は安定的に利用されており変動等は特にないが、需要は堅調であり地価はやや上昇している。
地域要因の将来予測地域は一般住宅、アパート等が既に建ち並んでいる住宅地域で、住環境に影響を及ぼす地域要因等の変動要因は特に見られない。地価は景気動向、最寄駅への接近性等を反映して、やや上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、川崎市高津区、中原区及びその隣接区に位置し、概ね最寄駅から徒歩圏に位置する住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏内又は都内、横浜市内に居住する取得者層が多く、画地規模が大きい場合には開発業者も含んでいる。市場での中心価格帯は、土地の細分化も多く見られるため、このような土地の単価は比較的高く、市場での中心価格帯は、中規模の戸建住宅で総額4000万円∼7000万円程度となっている。
一般的要因財政、金融政策等の経済対策の効果等により、国内景気は概ね回復基調にあり、地価も上昇傾向を示しているが、海外の動向等に注視が必要である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5857003
北緯 139度6266307

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武蔵新城駅(地価相場 331,000円/㎡)武蔵中原駅(地価相場 341,500円/㎡)武蔵溝ノ口駅(地価相場 282,000円/㎡)梶が谷駅(地価相場 275,500円/㎡)高津駅(地価相場 317,500円/㎡)二子新地駅(地価相場 332,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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