神奈川県川崎市高津区蟹ケ谷字清水３１３番５０(武蔵中原駅・日吉本町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


221,000円

2017年01月01日に行った神奈川県川崎市高津区蟹ケ谷字清水３１３番５０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を221,000円/㎡としました。

神奈川県川崎市高津区蟹ケ谷字清水３１３番５０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県川崎市高津区蟹ケ谷字清水３１３番５０
住居表示 
価格221,000円/㎡
交通施設、距離武蔵新城、2,700m
地積221㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山内昇氏による調査レポート

不動産鑑定士山内昇
価格221,000円/㎡
個別的要因特段の変動要因はないが、西方位で日照条件などで競争力の程度は普通である。街路幅員も充分であり、使い勝手は良好である。
地域要因全般的に住宅用地需要は建売業者及びマイホーム購入者共に強含みであり、景気回復や都心部の影響を受け、地価水準は微上昇又は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成されており、今後とも区画の整った良好な住環境を維持するものと予測する。地価水準は回復基調の景気や都心部地価の影響等により、当面横這いないしは微上昇傾向が続くものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、概ね高津区内の南武線、田園都市線沿線各駅を駅勢圏とする住宅地域。主な需要者は東京横浜川崎の居住者で買替取得者が多く周辺市域からの転入も見られる。交通利便性を有する戸建住宅等が建ち並ぶ熟成した住宅地域。将来的には細分化が予想される。同一需給圏内の需給関係は比較的安定している。全般的に需要の中心となる価格帯は細分化した新築建売住宅で3500∼4500万円台の取引が中心であり、土地単独での取引は少なく把握し難い。
一般的要因緩やかな景気回復基調の中、各種政策の効果により堅調に推移している。海外経済の不確実性や金融資本市場の変動の影響に留意する必要がある。

藤田洋美氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田洋美
価格221,000円/㎡
個別的要因西道路であるが、他は地域内では標準的な土地で、個別的要因に変動はない。他の不動産と比較した競争力は普通である。
地域要因最寄り駅バス便の丘陵地に位置する熟成した住宅地域で、特別な変動要因はない。交通利便性に劣るため地価はやや弱含んでいる。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした丘陵地の住宅地域で、今後も良好な居住環境を維持して推移するものと予測する。地価水準は、交通利便性が劣るためやや弱含んでいる。
市場の特性同一需給圏は、高津区、中原区内のJR南武線及び東急東横線沿線のバス便の丘陵地の住宅地域一帯と把握した。主たる需要者は川崎市、横浜市及び東京都区部のサラリーマン層等の一次取得者である。住環境を重視する層からの一定の需要は認められるもの交通利便性が劣るため需要は弱含みである。宅地の細分化が進んでおり、総額を抑えた小規模な建売住宅が供給の中心で、需要の中心となる価格帯は新築建売住宅で、3500万円から4500万円台である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調を維持している。高津区の人口は増加傾向にあり、住宅需要は底堅いが、徒歩圏とバス便の住宅地で二極化している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：土砂災害崩壊(1989年8月 蟹ケ谷崖くずれ)
過去の周辺地域の土砂災害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5676976
北緯 139度6309314

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武蔵中原駅(地価相場 341,500円/㎡)日吉本町駅(地価相場 277,500円/㎡)日吉駅(地価相場 296,000円/㎡)元住吉駅(地価相場 400,000円/㎡)武蔵新城駅(地価相場 331,000円/㎡)高田駅(地価相場 268,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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