広島県福山市霞町４丁目４１番(福山駅・備後本庄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


92,000円

2016年01月01日に行った広島県福山市霞町４丁目４１番(広島県福山市霞町４−５−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を92,000円/㎡としました。

広島県福山市霞町４丁目４１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市霞町４丁目４１番
住居表示霞町４−５−２１
価格92,000円/㎡
交通施設、距離福山、900m
地積231㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況診療所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域
前面道路の状況北8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

豊田武夫氏による調査レポート

不動産鑑定士豊田武夫
価格91,600円/㎡
個別的要因特別な変動要因はない。
地域要因郊外の大型店舗の出店で競争の激化が認められるため地価は弱含みである。
地域要因の将来予測当該地域は小売店舗、マンション等が見られる古くからの商業地域である。地価は、当面の間弱含みで推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏内は福山駅近郊に位置する幹線道路背後の商業地域である。需要者の中心は、地場の個人、中小法人等である。大型駐車場完備の大規模店舗の郊外進出に伴い、商業地としての空洞化が認められる。取引される価格帯は業種、規模等によってそれぞれ異なり、需要の中心となる明確な価格帯は見出しにくい状況にある。
一般的要因利便性の優る住宅地の地価は横ばいで推移し住宅地は下落幅縮小。商業地は繁華性は変わらないが、地価は下落幅縮小で推移している。

古井正則氏による調査レポート

不動産鑑定士古井正則
価格92,000円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因地域要因に特段の物理的変動は認められないが、市場内における選好性の先鋭化傾向を受け、価格の二極化がやや顕在化しつつある。
地域要因の将来予測霞小学校北側近郊に存する比較的古くからの商業地域であるが、標準的画地条件等より市場内での相対的地位を低下させつつあり、当面は住宅地域的性格も強めつつやや衰退傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR福山駅南側近郊を中心とした駅前商業地域及びその周辺地域一円。主要な需要者は地縁性を有する投資家・事業者等と推測されるが、自己利用目的の土地取引が主体であることに加え、当該市場に対する商業利用目的での需要減等を反映して賃貸借による収益性と土地価格との相関性が薄れつつあり、収益価格の指標性は希薄化の傾向にあるものと思料される。また、画地条件の多様さや事情取引の多さ等から中心的価格帯は見出し難い状況にある。
一般的要因金融緩和や不動産融資拡大の恩恵は地方経済においては相応に限定的で、消費支出の低迷等に表象される様に実体経済もやや弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4831329
北緯 133度3605823

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

福山駅(地価相場 181,000円/㎡)備後本庄駅(地価相場 72,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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