千葉県松戸市上矢切字菰田１１３３番２０(松戸駅・金町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


97,000円

2016年01月01日に行った千葉県松戸市上矢切字菰田１１３３番２０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を97,000円/㎡としました。

千葉県松戸市上矢切字菰田１１３３番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番千葉県松戸市上矢切字菰田１１３３番２０
住居表示 
価格97,000円/㎡
交通施設、距離松戸、2,100m
地積135㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣木耕治氏による調査レポート

不動産鑑定士廣木耕治
価格97,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。また、個別的要因の格差率を変動させる市場性の変化も特に認められない。
地域要因地域要因の変動は認められない。景気の回復の兆しが認められるものの、当該地域の地価は横ばい傾向で推移している。
地域要因の将来予測近隣地域は一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域である。地域内においては、特段の変動要因は認められないことから、当面は現状を維持していくものと予測する。地価水準は横ばい傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線松戸駅南西方の住宅地域であり、主たる需要者は松戸市及びその周辺の居住者が中心である。地域はバス圏であり、交通利便性に劣るが、値ごろ感のある価格帯であるため、弱いが一定の需要がある。地価水準は横ばい傾向にある。地域の中心的な土地の取引価格帯としては、標準地規模で1000万円∼1500万円程度であり、また、新築戸建住宅では2000万円∼2500万円程度である。
一般的要因景気は海外景気の下振れ懸念があるが、雇用・所得等が改善傾向にあり、回復基調が続く。地価は需要減等の地域を除き、上昇乃至横ばい傾向にある。

藤田宗晴氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田宗晴
価格97,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動等は、特段認められない。
地域要因最寄松戸駅からバス便圏の住宅地域であるが、特段の地域変動要因等は認められない。
地域要因の将来予測近隣地域は、JR常磐線と江戸川堤防の間の住宅地である。特段の地域的変動要因は認められないことから、ここ当分の間現状を維持しつつ推移するものと見込まれる。
市場の特性同一需給圏は、JR常磐線の南西方の住宅地である。需要者の中心は、松戸市及びその周辺の居住者がメインである。当地域は最寄駅から距離を要することから、バス便圏であり、交通利便性にやや難があるため、地価水準は横這いにて推移している。市場での中心的な価格帯としては、土地135㎡で13百万円程度、新築戸建住宅では、23百万円∼25百万円内外となっている。
一般的要因景気は全般的に緩やかな回復基調が続いている。個人消費は総じて底堅く推移。消費税増税や物価上昇による今後の景気への影響が不安定要因である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7723537
北緯 139度8890279

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

松戸駅(地価相場 130,500円/㎡)金町駅(地価相場 285,000円/㎡)矢切駅(地価相場 157,500円/㎡)柴又駅(地価相場 288,000円/㎡)北国分駅(地価相場 156,000円/㎡)新柴又駅(地価相場 298,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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