東京都葛飾区金町２丁目１２４９番３(金町駅・柴又駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


309,000円

2017年01月01日に行った東京都葛飾区金町２丁目１２４９番３(東京都葛飾区金町２−１８−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を309,000円/㎡としました。

東京都葛飾区金町２丁目１２４９番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都葛飾区金町２丁目１２４９番３
住居表示金町２−１８−３
価格309,000円/㎡
交通施設、距離金町、540m
地積165㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート、工場等の混在する住宅地域
前面道路の状況南西5.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤智之氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤智之
価格309,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅、工場等の混在する住宅地域で、地域要因に特段の変動はない。需給は概ね安定的に推移している。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート、工場等の混在する住宅地域で、地域要因に特段の変動はないことから、当分の間は現状維持と予測する。需給関係は概ね安定しており、地価は緩やかな上昇基調が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、葛飾区内のJR常磐線沿線の住宅地域で、特に「金町」駅から徒歩圏内の住宅地域の代替性が高い。主たる需要者は、葛飾区内に居住する一次取得者層であるが、他区部や周辺市域からの転入も認められる。宅地供給は限定的であるが、熟成した住宅地域であることもあり、需給関係は概ね安定している。土地は100㎡程度で3，000万円前後、新築戸建が4，000万円台が取引の中心である。
一般的要因葛飾区では、取引件数、住宅着工戸数は概ね安定的に推移しており、人口は微増傾向にあるが高齢化が進行している。

宮本隆氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本隆
価格308,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因徒歩圏内の住宅地で、需給は安定している。常磐線沿線では、建売業者の仕入れが積極化している。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート、工場等が混在する住宅地域であるが、地域内に特段の変動要因はなく、現状のまま推移すると予測する。交通利便性の高い地域で、需給が安定しており、地価水準はやや上昇傾向を示すと予測する。
市場の特性同一需給圏は金町駅周辺の住宅地域であるが、金町駅南方で、京成高砂駅及び柴又駅にも近い地域との代替性が高い。需要者の中心は区内在住の個人であるが、通勤利便性を重視する層の同一需給圏外からの流入も見られる。総額の張る物件に対する需要は弱いが、需給は概ね良好である。土地は2，000万円∼3，000万円程度、新築の戸建住宅は3，500万円∼4，500万円程度を中心に取引されている。
一般的要因葛飾区の人口はこの一年間で若干増加したが、生産年齢人口は殆ど増加しておらず、高齢化の進行が認められる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7651885
北緯 139度8705182

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

金町駅(地価相場 285,000円/㎡)柴又駅(地価相場 288,000円/㎡)京成高砂駅(地価相場 291,000円/㎡)新柴又駅(地価相場 298,000円/㎡)亀有駅(地価相場 297,000円/㎡)青砥駅(地価相場 298,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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