埼玉県三郷市高州３丁目４１８番４(金町駅・松戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


106,000円

2017年01月01日に行った埼玉県三郷市高州３丁目４１８番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を106,000円/㎡としました。

埼玉県三郷市高州３丁目４１８番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県三郷市高州３丁目４１８番４
住居表示 
価格106,000円/㎡
交通施設、距離金町、2,500m
地積167㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅のほか空地等も見られる住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

村岡淳二氏による調査レポート

不動産鑑定士村岡淳二
価格106,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変化は見られない。接面街路は東側で競争力の程度は普通である。
地域要因周辺の事業所跡地で若干の宅地開発も見られるが、地域要因に特段の変化は見られない。
地域要因の将来予測小規模住宅のほか空地も見られる既成住宅地域であり、当面、現状の住環境を維持していくものと予測する。東京都に隣接し最寄駅からのバス便も比較的便利なことから、地価は安定的に推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は三郷市、及び隣接市の最寄駅からバス便の住宅地域である。典型的な需要者は同一需給圏に居住、並びに市外からの転入の一次取得者が想定される。最寄駅からの距離はやや遠いがバス便が比較的便利であり地価は横ばい傾向である。中心となる価格帯は、120㎡程度の土地で1，000万円∼1，400万円程度、新築戸建住宅で2，500万円∼3，000万円程度である。
一般的要因金融緩和政策が継続して実施されているが個人消費は低調である。三郷市の人口は微増傾向であるが、高齢化も進行している。

浅子栄二氏による調査レポート

不動産鑑定士浅子栄二
価格106,000円/㎡
個別的要因東向きの画地である。基準方位を北向きとして捉えているため、日照等の点で競争力に優れる。
地域要因金町駅からバス便の住宅地域。一般住宅のほか駐車場等の空地も多い。需要は一次取得者が中心。地価水準は横ばい。
地域要因の将来予測当該地域は小規模一般住宅のほか空地等もみられる住宅地域であり、地域要因の大きな変更は見られず、当分の間現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は三郷市、八潮市に所在する住宅地域。金町駅からバス便で、小規模一般住宅のほか空地も見られる。需要者の中心は一次取得者。近隣のアパート等に居住している地縁性のある需要者が主であるが、都内居住者の需要もある。住宅は、30∼40坪の中小規模画地が多い。三郷市内では、住環境は標準で、需要も相応にある。土地相場は33∼37万円／坪（北道路）で、新築の戸建住宅は3，000万円前後の物件が需要の中心である。
一般的要因景気は緩やかに回復しており、不動産市場にも明るさが見えてきているが、大都市圏と地方圏とで地価変動の二極化が目立ちつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7819889
北緯 139度8773923

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

金町駅(地価相場 285,000円/㎡)松戸駅(地価相場 130,500円/㎡)柴又駅(地価相場 288,000円/㎡)亀有駅(地価相場 297,000円/㎡)矢切駅(地価相場 157,500円/㎡)新柴又駅(地価相場 298,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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