東京都葛飾区東金町３丁目１０４番５(金町駅・柴又駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


352,000円

2017年01月01日に行った東京都葛飾区東金町３丁目１０４番５(東京都葛飾区東金町３−３４−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を352,000円/㎡としました。

東京都葛飾区東金町３丁目１０４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都葛飾区東金町３丁目１０４番５
住居表示東金町３−３４−１
価格352,000円/㎡
交通施設、距離金町、600m
地積112㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南西4.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

保戸田藤郎氏による調査レポート

不動産鑑定士保戸田藤郎
価格352,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅徒歩圏の成熟した住宅地域であり、特に大きな変動要因は見られない。
地域要因の将来予測一般住宅の建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。駅徒歩圏の住宅地域であり、地価水準は足元の景況を反映して安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は京成本線・京成金町線・JR常磐線沿線の最寄駅より概ね徒歩圏にある葛飾区東部の住宅地域である。当区に地縁的選好性を有する個人が、需要者の中心である。景気の緩やかな回復基調に伴い不動産市況は堅調である。東京理科大周辺で開発が進むなど金町駅周辺エリアの認知度は向上しており、安定した需要が認められる。土地は2，000∼3，000万円程度、新築戸建は3，500∼4，000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因景気は一部弱さがみられるものの、緩やかな回復基調が続いており、地価は概ね安定的に推移している。区内の総人口は、直近では若干増加している。

髙山博好氏による調査レポート

不動産鑑定士髙山博好
価格352,000円/㎡
個別的要因代替・競争関係にある他の不動産との優劣、競争力の程度は、普通程度である。個別的要因に変動はない。
地域要因駅周辺の環境が変化しつつある中、駅徒歩圏内で希少性も高いことから、区内における相対的な選好性は向上し、地価は底堅く推移している。
地域要因の将来予測周辺は戸建て住宅を中心とする成熟した住宅地域であり特段の変動要因は認められないが、金町地域全体が活性化しており、地価は安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね葛飾区内のJR常磐線沿線の徒歩圏内の住宅地域である。需要者は個人が主体で、葛飾区に地縁的選好性を持つ一次取得者層が中心である。最寄の金町駅の乗降客数は沿線の中では大きく伸びており、南口の再開発予定や東京理科大周辺の宅地化進展など、周辺地域が活性化してきていることから、安定的に需要も推移してきている。中心価格帯は新築戸建住宅で3000万円台後半から4000万円台が中心となる。貸家も増加傾向にある。
一般的要因将来の家計所得、経済動向に不確実性が見られるが、低金利に加え都心部での不動産価格の高止まりから、周辺区の需要も堅調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度773329
北緯 139度8723206

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

金町駅(地価相場 285,000円/㎡)柴又駅(地価相場 288,000円/㎡)新柴又駅(地価相場 298,000円/㎡)京成高砂駅(地価相場 291,000円/㎡)亀有駅(地価相場 297,000円/㎡)矢切駅(地価相場 157,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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