地域要因

中規模戸建住宅が多い住宅地域である。都市部へのアクセスが劣ること等から、需要は弱含みであり、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が多い都市圏郊外の住宅地域である。地域要因に大きな変動は無く、需給関係から地価は下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅地域にあって、居住の快適性等を重視した自用目的での取引が支配的である。従って、仮に、戸建賃貸が存在しても転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域ではないこと等から、収益価格の適用を断念した。よって、代表標準地との比較検討を踏まえ、市場の特性を反映し、規範性を有する取引事例より求めた比準価格を以て、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変動はないが、需要は引き続き弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い大規模住宅団地内にあり、今後とも現状のまま維持すると予測する。少子高齢化の影響等で郊外住宅地は供給過剰気味に推移しており、地価は当面、若干の下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された大規模住宅団地内にあり、転勤等の特殊な事情に基づくもの以外には戸建賃貸住宅は見受けられず、経済的に賃貸事業が成り立たない地域である為、収益還元法の適用を断念した。取引事例比較法は、町内ニュータウンの取引事例を中心に収集・選択し、試算しており説得力を有する。従って、広域的検討を踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅、農家住宅、農地等が混在する住宅地域で、都心回帰・二極化の影響で、地価下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

一般住宅、農家住宅、農地等が混在する住宅地域で、今後暫くは現状のまま推移するものと予測する。都心回帰・二極化等の影響で郊外住宅地域の土地需要は低迷しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域の利用現況、賃貸市場の熟成度等を総合的に勘案すると、経済合理的な経営が可能となる賃貸住宅の建築は困難であると判断される為、収益還元法の適用は断念した。比準価格については、規範性がある複数の取引事例から求められており、説得力を有する。従って本件では、代表標準地との均衡にも留意し、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中規模一般住宅が多い居住環境が良好な住宅地域であり、大規模住宅団地にあって需給バランスなどからやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後とも現況の住環境で推移し、地価水準は需給バランスや都心からの接近性等を反映して今後概ね微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域に存し、多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。収益物件としては戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースが散見される程度で、自用目的での取引が中心で経済的に賃貸事業は成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は行わなかった。従って、居住の快適性が重視される住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえつつ、実証的な比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

郊外立地で通勤等の利便性に劣るため、需要は低調である。

地域要因の将来予測

近隣地域は郊外に位置する住宅地域であり、今後とも現状のまま維持するものと予測する。郊外立地で利便性に劣る事などから需要は弱含んでおり、地価は当面下落傾向と予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、自己使用の戸建住宅地域であり、戸建賃貸住宅が存在したとしても、転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域でないため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、対象標準地と代替性が高い取引事例を複数採用し試算している。従って、本件では代表標準地との検討を踏まえて、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

中小規模の戸建住宅が多い住宅地域である。生活利便性がやや劣ること等もあって、土地需要もやや弱く、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模な戸建住宅を中心とした古くからの住宅地域である。地域要因に大きな変動は無く、需給関係から地価水準は弱含みで推移するものと予測される。

価格決定の理由

当地域内、或いは周辺地域では画地規模の大きな土地の一部はアパート等としての利用も認められるが、標準地の画地規模では自己利用目的での取引が殆どであり、規範性の高い賃貸事例の収集に限りがあることに加えて、賃貸経営上合理性を有する収益用の建物想定が困難であるため収益価格の適用を断念した。よって代表標準地との比較検討を踏まえ、取引市場の実態を反映した取引事例より求められた比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

猪名川町役場近くであり、幹線道路沿いに店舗、店舗兼住宅等が見られる地域である。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は町内の幹線道路沿いにあり、町役場に近接している。この地域では店舗兼住宅が多く見られるが、賃貸需要は弱く、賃貸市場は未成熟である。本件では収益還元法を適用したものの、低位に試算された。取引は自ら居住、商売の用に供するためのものが中心である。したがって、本件では、周辺の取引事例から査定した実証的な比準価格を中心に、収益価格を参考にとどめ、更に代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

既成の住宅団地内にあって、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

山間部に開発された住宅団地であり地域要因に変動はなく、将来も現状のまま推移するものと予測する。利便性の悪い郊外の住宅地に対する需要は低調で、地価は下落を続けている。

価格決定の理由

市街化調整区域内の戸建住宅地であり賃貸用不動産の建築が困難なことから収益還元法は適用しなかった。比準価格は類似の調区内住宅地の事例を採用しており信頼度は高い。よって、市場動向を反映した実証的な比準価格を標準として鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内の農家住宅の多い住宅地域であり、地域要因に特別な変動は認められないが、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家住宅が多い住宅地域で、今後とも現状のままで推移するものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の近隣地域は中規模農家住宅が多い既成住宅地域であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域でないため、収益還元法の適用は断念した。したがって代表標準地との検討を踏まえ、市街化調整区域内の規範性の高い取引事例から求められた比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心部から遠いため、住宅地の需要は弱く、地価は下落傾向で推移している。地域要因に特別な変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象不動産は、小規模戸建住宅が建ち並ぶ幹線道路背後の住宅地域である。駅徒歩圏内であるが、賃貸物件、共同住宅等が少なく、賃貸市場は未成熟であるといえる。そのため、収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法の適用にあたっては、川西市内の取引事例を広域的に採用した。以上から本件では、規範性の高い取引事例を収集して試算した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

供給過剰の状況にあり、需給バランスから弱含みの傾向が認められる。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い住宅地域であり、地域要因に変化はなく今後暫くは現状のまま推移するものと予測する。郊外住宅団地の需要は弱含んでおり、地価は当面、若干の下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、取引市場の実態を反映した規範的試算価格であり、本件では規範性が高い事例を複数採用し試算している。尚、近隣地域は、自己使用の戸建住宅地域であり、戸建賃貸住宅が存在したとしても、転勤等の特殊な事情に基づくものが中心であり、経済的に賃貸事業が成り立つ地域でないため、収益還元法の適用を断念した。従って、代表標準地との価格の均衡に留意し、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。