地域要因

特段の地域要因の変動はないが、幅員連続性の劣る地域であるが、住環境等は良好であり、土地需要は安定的で、地価は概ね横這いで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域内に存する。収益価格は理論的な価格であるが、純収益の把握等において想定的な要素があるため、やや規範性が劣る。したがって、規範性の高い取引事例より求められた比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、生活の利便性等から需要は底堅い。

地域要因の将来予測

当該地域は駅に近接する住宅地域で、今後とも現状のまま推移するものと考えられる。地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模等から賃貸経営上合理的な賃貸建物の想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的での取引が中心で、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、当該鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡している。

地域要因

地域要因に特別の変動はない。

地域要因の将来予測

須磨区南部に位置し、中小規模の一般住が多い既成住宅地域である。地域要因に特別の変動はなく今後も現状のまま推移すると予測する。土地の新規供給は多くなく地価は堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺の土地の利用状況から、自用の戸建住宅の取引が中心で、経済合理的に戸建住宅の賃貸市場が成り立つ地域ではないため、収益還元法は適用しない。比準価格は、代替性のある事例を基礎に算定されており、市場性を反映した実証的な価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

須磨区内の居住環境が良好な住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、需要は安定している。

地域要因の将来予測

当該地域は居住環境の良好な住宅地域として概ね熟成しており、特に変動要因のないことから今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価は土地需要の回復傾向を反映して横ばいから上昇傾向にある。

価格決定の理由

周辺に共同住宅も見られるが、画地規模等から経済的に賃貸事業の成り立つ建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は割愛せざるを得ない。一方、取引事例は周辺の自用目的のものが中心で、比準価格は市場を反映する。居住の快適性等を重視する住宅地域で、取引も自用目的が主であるため比準価格を採用し、半年毎の価格変動に留意し、同時に同一需給圏の他の標準地の価格水準との均衡分析を繰り返し、上記をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

区内における優良な住宅地域で、地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

良好な住環境と利便性が維持されている住宅地域で、今後も現状どおり推移するものと予測する。地価は上昇傾向にあると予測する。

価格決定の理由

収益性より居住の快適性が重視される住宅地域において、収益価格は低位に求められた。取引の多くは自用目的であり、当事者は市場における取引価格を基に価格決定するのが一般的である。付近における住宅地の取引事例から試算した比準価格を重視し、収益価格は参考に止め、また代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

須磨区南部の平坦な既成住宅地域で利便性の良好な地域である。地域要因に変動はないが、地価は強含み安定基調で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で特別な変動要因はなく、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。交通接近条件が良好な地域であり、土地の需給は安定的で地価は堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺地域では自用目的の取引が中心で、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。周辺には賃貸マンションやアパート等の収益物件も見られるが、経済合理性や建物配置から見て賃貸住宅の建設・想定が困難なため、収益価格は試算しなかった。従って、代表標準地から規準した価格との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

格別な地域要因の変動はないが、利便性に優れた既成住宅地域により、実需に基づく安定した強含めの需要が見込まれる。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模一般住宅に共同住宅等が見られる利便性が優れた住宅地域であるが、特に大きな変動要因がないことから、今後も当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、戸建住宅、共同住宅等が混在する住宅地域であるが、共同住宅の場合、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難なため、収益還元法の適用は断念した。よって本件では、市場性を反映した実証的で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺環境には目立った変化はないが、最寄駅に近く生活環境も比較的良好な住宅地域であることから、需要はやや強含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は既成住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。須磨区の住宅地としての需要は安定的で、駅から徒歩圏で利便性も高いことから、地価は横ばいからやや上昇傾向が続くと予測される。

価格決定の理由

アパートやマンションも散見される住宅地域であるが、標準地は画地規模が小さく間口も狭いため共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。居住の快適性が重視される住宅地域であることから、自己使用目的で取引されることが多く、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められる。したがって、比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、利便性が良好な住宅地域であり、土地需要は安定的で、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

小規模一般住宅の中に併用住宅等も見られる住宅地域であり、今後とも現状を維持するものと予想する。地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さいことから経済合理的な賃貸住宅を想定することは困難なため収益還元法の適用は断念した。快適性を重視する住宅地域であることから自己使用目的での取引が殆どを占める。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。