兵庫県神戸市須磨区中島町２丁目３６番(東須磨駅・鷹取駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


192,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市須磨区中島町２丁目３６番(兵庫県神戸市須磨区中島町２−４−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を192,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市須磨区中島町２丁目３６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市須磨区中島町２丁目３６番
住居表示中島町２−４−３
価格192,000円/㎡
交通施設、距離東須磨、500m
地積124㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況南東5.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

津村増男氏による調査レポート

不動産鑑定士津村増男
価格192,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因須磨区南部の平坦な既成住宅地域で利便性の良好な地域である。地域要因に変動はないが、地価は強含み安定基調で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅、マンション等が混在する住宅地域で特別な変動要因はなく、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。交通接近条件が良好な地域であり、土地の需給は安定的で地価は堅調に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線で、神戸市の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は神戸市内の居住者が大半を占める。山陽電鉄のほかJRからも徒歩圏にある平坦な住宅地で、利便性や住環境が良好な既成住宅地域であり、需要は根強く地価は堅調に推移している。土地は本件土地と同程度の規模で2，400万円程度、新築戸建住宅は3，500∼4，000万円程度が需要の中心を占める。
一般的要因須磨区南部の人口推移は概ね横ばい傾向。景気の緩やかな回復基調を反映し、南部市街地では地価の上昇地点が多く見られる。

潤氏による調査レポート

不動産鑑定士潤
価格192,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の地域要因の変動はないが、須磨区南部市街地にスーパー・外食店舗等が増えており利便性は向上している。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅、マンション等が混在する既成住宅地域で、今後とも現状のまま推移するものと考えられる。地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市の居住者が大半を占める。当該地域は、須磨区南部の駅徒歩圏の平坦な住宅地で需要は底堅い。土地は2500万円前後（120㎡程度）、新築戸建物件は3500万円∼4000万円程度が需要の中心である。
一般的要因須磨区の人口は微減。取引件数はほぼ横ばい。景気に緩やかな回復傾向が見られ、個人消費は底堅い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6518498
北緯 135度1290174

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東須磨駅(地価相場 205,000円/㎡)鷹取駅(地価相場 204,500円/㎡)須磨海浜公園駅(地価相場 192,000円/㎡)月見山駅(地価相場 190,000円/㎡)板宿駅(地価相場 192,000円/㎡)須磨寺駅(地価相場 190,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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