兵庫県神戸市須磨区南町２丁目３番１４(須磨海浜公園駅・月見山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


210,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市須磨区南町２丁目３番１４(兵庫県神戸市須磨区南町２−１−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を210,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市須磨区南町２丁目３番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市須磨区南町２丁目３番１４
住居表示南町２−１−９
価格210,000円/㎡
交通施設、距離須磨海浜公園、220m
地積88㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅に共同住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況南東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

潤氏による調査レポート

不動産鑑定士潤
価格210,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の地域要因の変動はないが、生活の利便性等から需要は底堅い。
地域要因の将来予測当該地域は駅に近接する住宅地域で、今後とも現状のまま推移するものと考えられる。地価水準はやや上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者は神戸市の居住者が大半を占める。当該地域は、駅やスーパーに近く利便性が良好で、需給関係は概ね安定している。土地は1900万円前後（90㎡程度）、新築戸建物件は3500万円∼4000万円程度が需要の中心である。
一般的要因須磨区の人口は微減。取引件数はほぼ横ばい。景気に緩やかな回復傾向が見られ、個人消費は底堅い。

加瀬澤史人氏による調査レポート

不動産鑑定士加瀬澤史人
価格210,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺環境には目立った変化はないが、最寄駅に近く生活環境も比較的良好な住宅地域であることから、需要はやや強含みである。
地域要因の将来予測当該地域は既成住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。須磨区の住宅地としての需要は安定的で、駅から徒歩圏で利便性も高いことから、地価は横ばいからやや上昇傾向が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線で、神戸市の中西部に位置する中小規模の一般住宅が多い既成住宅地域。需要の中心は神戸市内の居住者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。須磨区内では比較的環境が良好で、最寄駅に近いことから安定した需要が見込め、価格水準はやや上昇傾向にある。新築物件であれば、土地建物総額で3000∼4000万円程度の物件が需要の中心を占めている。
一般的要因南部市街地等の利便性の優る地域では堅調な需要が認められるが、最寄駅から徒歩圏外の利便性の劣る地域では需要は減退傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6488612
北緯 135度1253428

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市須磨区須磨寺町１丁目８６番２兵庫県神戸市須磨区兼広町５番２の一部兵庫県神戸市須磨区離宮前町２丁目１４６番兵庫県神戸市須磨区磯馴町３丁目９番兵庫県神戸市須磨区天神町３丁目１番８兵庫県神戸市須磨区板宿町３丁目３５番５兵庫県神戸市須磨区権現町１丁目６番２の一部兵庫県神戸市須磨区北町２丁目９番２兵庫県神戸市須磨区須磨寺町２丁目１９番９兵庫県神戸市須磨区若草町２丁目１３番１５兵庫県神戸市須磨区鷹取町３丁目４１番兵庫県神戸市須磨区離宮西町１丁目２番２兵庫県神戸市須磨区磯馴町２丁目２５番外兵庫県神戸市須磨区南町２丁目３番１４兵庫県神戸市須磨区権現町２丁目１２番兵庫県神戸市須磨区東町２丁目４４番兵庫県神戸市須磨区行幸町２丁目３８番兵庫県神戸市須磨区戸政町３丁目２７番兵庫県神戸市須磨区須磨寺町２丁目１９番９兵庫県神戸市須磨区戎町６丁目５番３兵庫県神戸市須磨区北町３丁目１０番兵庫県神戸市須磨区大田町７丁目１０番

参考：近隣駅の地価相場

須磨海浜公園駅(地価相場 192,000円/㎡)月見山駅(地価相場 190,000円/㎡)東須磨駅(地価相場 205,000円/㎡)須磨寺駅(地価相場 190,500円/㎡)鷹取駅(地価相場 204,500円/㎡)須磨駅(地価相場 190,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード