兵庫県神戸市須磨区戎町６丁目５番３(東須磨駅・板宿駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


204,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市須磨区戎町６丁目５番３(兵庫県神戸市須磨区戎町６−１−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を204,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市須磨区戎町６丁目５番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市須磨区戎町６丁目５番３
住居表示戎町６−１−７
価格204,000円/㎡
交通施設、距離東須磨、400m
地積85㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅に共同住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中尾明氏による調査レポート

不動産鑑定士中尾明
価格204,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因格別な地域要因の変動はないが、利便性に優れた既成住宅地域により、実需に基づく安定した強含めの需要が見込まれる。
地域要因の将来予測当該地域は、小規模一般住宅に共同住宅等が見られる利便性が優れた住宅地域であるが、特に大きな変動要因がないことから、今後も当面の間は現状のまま推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線で、概ね神戸市内の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を有する神戸市内の居住者である。最寄駅等の接近性が良好で、利便性に優れた既成住宅地域であるため需要は底堅い。市場の中心価格帯は、土地は80㎡程度が一般的であり1，600万円程度、新築建売住宅は3，500万円∼4，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因総人口・生産年齢人口とも減少。老年人口は増加の一途。景気は緩やかな回復基調で、地価は総じて住宅地、商業地とも横ばい或いは上昇傾向。

藤田毅氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田毅
価格204,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はないものの、駅徒歩圏にあり生活環境も比較的良好な住宅地域であることから、需要はやや強含みである。
地域要因の将来予測小規模一般住宅を中心に、共同住宅等も見られる既成住宅地域で、今後とも現況通り推移するものと考えられる。板宿方面にも近く利便性が良好なことから、地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線で、神戸市の中西部に位置する小規模の一般住宅を中心とした既成住宅地域。需要の中心は神戸市内の居住者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。東須磨駅のほか板宿駅やJR鷹取駅へも徒歩圏にあり、利便性が良好なことから安定した需要が見込め、価格水準は上昇傾向にある。新築物件であれば、土地建物総額で3000∼4000万円程度の物件が需要の中心を占めている。
一般的要因南部市街地や地下鉄沿線の住宅地では需要は堅調で地価も上昇傾向にあるが、最寄駅から徒歩圏外の利便性の劣る地域では需要はやや減退傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6554495
北緯 135度1312948

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

東須磨駅(地価相場 205,000円/㎡)板宿駅(地価相場 192,000円/㎡)鷹取駅(地価相場 204,500円/㎡)須磨海浜公園駅(地価相場 192,000円/㎡)月見山駅(地価相場 190,000円/㎡)新長田駅(地価相場 179,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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