兵庫県神戸市須磨区一ノ谷町２丁目７５番６７(須磨浦公園駅・須磨駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
75,100円
2017年01月01日に行った兵庫県神戸市須磨区一ノ谷町２丁目７５番６７(兵庫県神戸市須磨区一ノ谷町２−５−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を75,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県神戸市須磨区一ノ谷町２丁目７５番６７ |
| 住居表示 | 一ノ谷町２−５−１４ |
| 価格 | 75,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 須磨浦公園、750m |
| 地積 | 82㎡ |
| 形状 | 台形(1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が多い高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
藤田毅氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 藤田毅 |
|---|---|
| 価格 | 75,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街路条件や利便施設への接近条件に変化はなく、住宅地としての選好度の劣る地域であることから需要もかなり弱含みである。 |
| 地域要因の将来予測 | 鉄拐山の南急斜面の高台に開かれた住宅地域で現況通り推移すると予測される。最寄駅からは急坂路を経る高台の地域で周辺に利便施設もないことから、市場での選好度が劣るため地価は引き続き下落傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線で、神戸市の須磨区西部から垂水区にかけての海岸線から背後の山間に亘る中小規模一般住宅が多い既成住宅地域。最寄駅から急勾配の坂道という街路条件の劣る斜面地の住宅地で、周辺には利便施設も存せず、需要者は周辺居住者が中心にならざるを得ず、需要は弱いものと思料される。中古物件で1000万円程度までの取引が見られるが、取引される物件は少なく需要の中心となる価格帯は見い出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 南部市街地や地下鉄沿線の住宅地では需要は堅調で地価も上昇傾向にあるが、最寄駅から徒歩圏外の利便性の劣る地域では需要はやや減退傾向にある。 |
田中瑞穂氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中瑞穂 |
|---|---|
| 価格 | 75,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 他の住宅地域と隔たりのある既成住宅地で、地縁者以外の需要は希薄である。 |
| 地域要因の将来予測 | 小規模一般住宅が多い高台の住宅地域で、今後も現状の地域性を維持すると予測する。地価は下落するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線で、概ね神戸市の圏域に存する住宅地域である。需要者は市内の居住者が大半を占める。眺望の開けた丘陵地の住宅地域であるが、急勾配の坂道や階段が敬遠され需要は弱含んでいる。供給が少なく、取引の中心となる価格帯を把握するのは困難であるが、新築戸建住宅であれば2，500万∼3，000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 区内の人口は減少傾向にあるが、景気の緩やかな回復基調を反映して、一部の地域を除き、不動産需要は回復ないし現状を維持している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 深成岩深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,ヤブツバキクラス域代償植生 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度6418534 北緯 135度1028034 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
須磨浦公園駅(地価相場 123,000円/㎡)須磨駅(地価相場 190,500円/㎡)須磨寺駅(地価相場 190,500円/㎡)月見山駅(地価相場 190,000円/㎡)塩屋駅(地価相場 85,000円/㎡)須磨海浜公園駅(地価相場 192,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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