兵庫県神戸市須磨区行幸町２丁目３８番(須磨海浜公園駅・月見山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


224,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市須磨区行幸町２丁目３８番(兵庫県神戸市須磨区行幸町２−３−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を224,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市須磨区行幸町２丁目３８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市須磨区行幸町２丁目３８番
住居表示行幸町２−３−２１
価格224,000円/㎡
交通施設、距離須磨海浜公園、600m
地積154㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水重善氏による調査レポート

不動産鑑定士清水重善
価格224,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因須磨区内の居住環境が良好な住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、需要は安定している。
地域要因の将来予測当該地域は居住環境の良好な住宅地域として概ね熟成しており、特に変動要因のないことから今後も現状のまま推移していくものと予測する。地価は土地需要の回復傾向を反映して横ばいから上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、概ね山陽電鉄本線、JR山陽本線沿線で、神戸市の圏域。用途的な類似地域は戸建住宅のほか、共同住宅も見られる住宅地域。需要者の中心は神戸市の居住者が大半を占める。駅接近性に加えて街路条件、居住環境に優れた平坦な住宅地域で従来から人気が高く、需給関係は安定的に推移している。土地は3000∼3500万円程度、新築の戸建物件は4，500万∼5，000万円程度が中心価格帯となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続き、実需に基づく不動産取引は堅調であり、須磨区では利便性や住環境の優れた地域に需要が集中している。

加瀬澤史人氏による調査レポート

不動産鑑定士加瀬澤史人
価格224,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺環境には目立った変化はないが、最寄駅に近く生活環境も比較的良好な住宅地域であることから、需要はやや強含みである。
地域要因の将来予測当該地域は既成住宅地域であり、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。須磨区の住宅地としての需要は安定的で、駅から徒歩圏で利便性も高いことから、地価は横ばいからやや上昇傾向が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線及び山陽電鉄沿線で神戸市南西部の圏域に存する住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者や不動産事業者が多い。須磨区は住宅地としての人気が高く、また市内では相対的に利便性に優るため、需要は根強い。土地は150㎡前後、総額3300∼3500万円程度が取引の中心である。
一般的要因南部市街地等の利便性の優る地域では堅調な需要が認められるが、最寄駅から徒歩圏外の利便性の劣る地域では需要は減退傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6453282
北緯 135度1217404

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

須磨海浜公園駅(地価相場 192,000円/㎡)月見山駅(地価相場 190,000円/㎡)須磨寺駅(地価相場 190,500円/㎡)須磨駅(地価相場 190,500円/㎡)東須磨駅(地価相場 205,000円/㎡)鷹取駅(地価相場 204,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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